LMNP : quels changements avec la loi de finances 2021 ?

Par défaut, vous pouvez bénéficier du statut LMNP si :

• vos recettes n’excèdent pas 23 000 € par an ou,
• vos recettes ne dépassent pas la moitié de vos revenus globaux.

Le statut de loueur meublé non professionnel est assorti d’avantages fiscaux. Lorsque vos revenus globaux ne dépassent pas 70 000 €, le régime micro-BIC s’applique. Un abattement de 50 % sur les recettes issues des loyers est consenti. Vous réaliserez donc des placements judicieux grâce à ce dispositif.

Sachez que des amortissements sont également possibles en fonction du mobilier présent dans le logement. Dans ce cas, faire appel à un expert-comptable pourra vous permettre d’optimiser cet avantage fiscal. L’investissement en LMNP s’avère en général gagnant.

Jusqu’à récemment, vous pouviez accéder au statut LMP si :

• Vous génériez plus de 23 000 € par an de revenus tirés de la location de votre bien meublé
• Ces recettes étaient supérieures à la somme des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu
• Vous étiez enregistrés au registre du Commerce.

Selon une décision du Conseil Constitutionnel, il n'est plus obligatoire de s'enregistrer au registre du commerce depuis la loi de finance 2020. Désormais, il n’y a plus que deux conditions à remplir pour passer au statut LMP : des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € et qui représentent plus de la moitié de l’ensemble des revenus professionnels du foyer.

Ce changement implique donc que les personnes qui, auparavant, bénéficiaient du statut LMNP et qui réunissent les deux conditions restantes vont basculer dans le statut LMP automatiquement. Cette évolution peut impliquer des changements pour les propriétaires-bailleurs, notamment en matière de prélèvements sociaux. Il s’agit donc de bien faire le point sur sa situation pour prendre les décisions qui s’imposent, si nécessaire !

Pour mieux comprendre comment ce mécanisme fonctionne, prenons plusieurs exemples :

1. Imaginons que vous êtes un propriétaire avec 40 000 € de loyers perçus à l'année pour 35 000 € de salaire net fiscal. Si vous n’étiez pas déclaré au registre des Commerces, vous pouviez être en LMNP car seules deux conditions étaient remplies. Désormais, vous remplissez toutes les conditions : vous devenez donc loueur en meublé professionnel (LMP).
2. En tant que propriétaire-bailleur, vous avez perçu 40 000 € en location meublée et un salaire de 45 000 € sur une année. Vous ne remplissez qu’une seule condition : vous restez donc sous le statut LMNP.
3. Vous êtes un loueur qui perçoit 22 000 € en meublé et 10 000 € de salaire. Une seule condition remplie. Vous êtes donc considéré comme LMNP

L’activité de loueur meublé change puisque vous pouvez être désormais considéré comme un professionnel lorsque vous réunissez les conditions. Si le loueur meublé non professionnel bénéficiait d’avantages fiscaux, ceux-ci sont différents sous le statut LMP. Cette évolution peut donc vous coûter cher si vous ne prenez pas les devants en préparant et optimisant votre projet d’investissement !

Par exemple, les prélèvements sociaux sont fixés à 17,2 % si vous êtes LMNP. Cependant, lors du changement de statut en LMP, vous pourrez être assujetti à un taux compris entre 35 et 40 % (et bénéficier de prestations sociales).

Les règles changent également en cas de plus-value. Avec le statut LMNP, un abattement sur les plus-values est appliqué. Il permet de bénéficier d’une exonération d’impôt au-delà de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux sont également supprimés après 30 ans de détention. Ces avantages ne s’appliquent plus lors du passage au statut LMP. Vous devrez régler les taxes sur les plus-values dans leur intégralité. Dans certains cas cependant, le statut LMP pourra vous permettre de bénéficier d’une exonération au bout de 5 ans sous réserve de certaines conditions à respecter.

L'investissement dans l’immobilier locatif présente toujours des avantages non négligeables notamment en termes de revenus et de fiscalité. Pour maximiser la réussite de ce placement, parlez-en avec un conseiller Bouygues Immobilier !