Acheter ou louer, que privilégier ?

Premier paramètre pour faire votre choix : comparer le coût annuel d’un achat et le coût annuel d’une location. Selon les villes et les surfaces des biens, il faut en effet plus ou moins d’années pour rentabiliser un bien, c’est à dire pour que l’achat coûte moins cher que la location.

D’après une étude réalisée par le courtier en ligne MeilleurTaux, il faudrait ainsi entre 1 et 9,5 ans pour rentabiliser un logement de 70 mètres carrés. Les facteurs dans la balance ? Les prix au m2, bien sûr, qui conditionnent les mensualités du crédit, mais aussi les impôts locaux, le montant des frais de notaire et des travaux d’entretien.

Parmi les villes où l’achat se rentabilise très vite se trouvent Perpignan, Le Havre, Lille, Montpellier ou Montreuil : les frais d’achat sont absorbés en moins de 2 ans. Dans les quartiers les plus chers des grandes métropoles, Paris, Lyon ou Bordeaux, il faut trois à quatre fois plus de temps pour qu’acheter soit plus rentable que louer. Certains quartiers en plein développement — par exemple, le 8e arrondissement à Lyon, la rive gauche bordelaise, le nord-est de Paris — proposent cependant des prix de l’immobilier plus attractifs.

Les aides spécifiques à l’immobilier neuf peuvent également aider à faire pencher la balance du côté de l’achat. Les frais de notaire réduits — à 2% au lieu de 8% environ — et le Prêt à Taux Zéro font en effet baisser le coût global d’un achat neuf.

Lorsque les prix d’achat sont très élevés, les mensualités d’emprunt pour devenir propriétaire de son logement sans avoir de gros apport sont supérieures au loyer d’une surface équivalente. C’est le cas dans les villes où les prix au mètre carré ont augmenté plus vite que les loyers, comme Paris, Bordeaux et Lyon*.

Dans ces cas-là, l’aspirant-acquéreur doit, avant de consentir à l’engagement financier que représente l’achat, prendre en compte le potentiel de valorisation de son bien. Plus les prix au mètre carré sont susceptibles d’augmenter (métamorphose d’un quartier, arrivée du métro…), plus il devient intéressant de devenir propriétaire, même si cela coûte plus cher que le loyer d’une même surface. Il faut alors regarder en détail le marché immobilier d’une ville, pour voir quels quartiers ont encore des marges de progression.

L’achat immobilier met en jeu deux sources d’argent : l’apport et l’emprunt.

Un acquéreur avec un apport important qui souhaiterait acheter un bien immobilier aurait intérêt à vérifier que son bien immobilier lui rapportera, à terme, plus qu’un produit de placement financier. La hausse des prix immobiliers doit permettre une plus-value à la revente supérieure à la rémunération d’une assurance-vie ou d’un plan d’actions sur toute la période. La plus-value s’entend, bien sûr, tous frais déduits (notaires, charges, impôts…). Aujourd’hui, la faible rémunération des produits d’épargne fait de l’immobilier un bon choix de placement patrimonial.

En recourant à l’emprunt, un acquéreur réalise un effort d’épargne, et transforme en patrimoine une somme qu’il aurait sinon dépensée à louer un bien. Cette dimension patrimoniale reste l’atout majeur de l’achat immobilier. Le logement étant un poste de dépense incompressible, devenir propriétaire permet de se constituer une épargne indolore. Et d’assurer sa sécurité financière : une fois l’emprunt remboursé, il n’y aura plus de loyer à payer.

Dernier paramètre à prendre en compte ? Vos envies de vie ! Car devenir propriétaire de sa résidence principale rend un peu plus sédentaire qu’être locataire. Même lorsque le marché immobilier est actif, il faut plusieurs mois pour vendre un bien, et seulement un mois pour quitter une location.

Quels sont vos projets professionnels ? Pouvez-vous être amené à déménager bientôt ? Votre famille est-elle en passe de s’agrandir ? Mieux vaut généralement attendre d’avoir de la visibilité sur plusieurs années avant de s’engager dans un acte d’achat. Et acheter un bien dans lequel vous pourrez vous installer pour au moins cinq ans.