Charges locatives : quelle est la répartition entre le locataire et le propriétaire ?

Au sein d'une copropriété, la location d'un logement entraîne des dépenses mensuelles appelées charges locatives, ou provisions sur charge, qui sont réparties entre le propriétaire bailleur et le locataire. Les charges récupérables sont remboursées par le locataire, tandis que les charges non récupérables restent à la charge exclusive du propriétaire.

Une distinction claire doit être faite entre ces deux types de charges et les mentionner de manière explicite dans le bail pour respecter le mode de répartition. Cela permet ainsi d'éviter tout litige entre le locataire et le propriétaire. De cette façon, la régularisation s’opère sur les éléments présents dans le contrat de location.

Le décret du 26 août 1987 dresse la liste des charges récupérables. Le propriétaire n'a donc pas à les assumer seul puisque le locataire en paie une partie tant qu’il est en place au sein du logement :

• Les frais liés à l’ascenseur et au monte-charge ;
• Les frais de production d’eau chaude sanitaire, d’eau froide et du système de chauffage lorsqu’il est collectif ;
• Les frais liés aux parties communes, à savoir l’électricité, l’entretien et les réparations nécessaires ;
• Les frais liés à la prise en charge de l'employé d'immeuble ;
• Les frais liés aux espaces extérieurs de la copropriété : entretien des espaces verts et des voies d’accès, des places de stationnement et des aires de jeux pour enfants ;
• Les taxes et redevances telles que l’enlèvement des ordures ménagères, le balayage ainsi que l’assainissement collectif.

Quel que soit le type de bail qui est signé, le locataire assume ces charges récupérables tant qu’il réside dans le logement loué. Ces charges peuvent être variables et dépendantes de plusieurs facteurs tels que la taille du logement, les équipements disponibles, ou encore les prestations proposées dans le cadre de la copropriété.

En sa qualité de bailleur, ce dernier assume certaines dépenses seul puisque les charges suivantes ne sont pas récupérables auprès du locataire :

• Les travaux de grande ampleur visant à rendre le logement décent ou plus confortable : raccordement à l'égout, changement des revêtements de sol, mise aux normes, ravalement de la façade, travaux d’isolation... ;
• Les dépenses relatives à la copropriété : honoraires de syndic, frais de gestion, mesures de renforcement de la sécurité ;
• Les frais administratifs si vous avez choisi de déléguer la gestion locative de votre appartement ou maison.

Une fois par an, le bailleur reçoit le récapitulatif détaillé des charges locatives pour l’année civile qui vient de s’écouler. À cette occasion, il peut comparer les provisions sur charges payées par le locataire et les dépenses annuelles réelles. Les pièces justificatives (comme les factures) doivent alors être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte. Deux types de régularisation de charges peuvent avoir lieu :

• Les provisions sur charges versées sont insuffisantes : la différence devra être payée par le locataire ;
• Dans le cas contraire, les charges payées par le locataire dépassent les dépenses réelles : vous devez lui rembourser le trop-perçu.

Lorsqu’il signe un contrat de bail, le locataire doit s’attendre à régler d’autres charges liées à son utilisation quotidienne des parties privatives comme la fourniture d'énergie (électricité, eau, gaz) ainsi que l'accès à Internet. Conformément à ses obligations légales, il doit également souscrire une assurance habitation.

 
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