Le droit de visite du propriétaire

La réglementation est claire au sujet du droit de visite du propriétaire : sans accord explicite de votre locataire, ou sans décision de justice vous y autorisant, vous ne pouvez en aucun cas pénétrer dans le logement. Cela vaut même en cas d’urgence, dans le cas d’un dégât des eaux par exemple.

Autrement dit, lorsque vous louez un bien immobilier, vous transférez automatiquement le droit de jouissance exclusif du logement à votre locataire.

Le fait de pénétrer dans le logement sans l’autorisation préalable de votre locataire constitue un délit. Votre locataire peut donc porter plainte pour violation de domicile. Vous risquez jusqu’à un an d’emprisonnement et 15 000€ d’amende, pour atteinte à la vie privée de votre locataire (article 226-4 du Code pénal).

En tant que propriétaire, vous avez le droit d’anticiper les visites de votre bien afin d’éviter la vacance locative (période pendant laquelle vous ne percevez pas de loyer en attendant qu’un nouveau locataire s’installe).

Le locataire doit donc vous laisser accéder au logement pour organiser les visites.

Néanmoins, d’après la loi du 6 juillet 1989 qui encadre le droit de visite du propriétaire dans le cadre d’une revente ou d’une relocation, vous ne pouvez pas lui imposer que ces dernières aient lieu les dimanches et jours fériés. Les visites ne peuvent pas non plus excéder 2 heures pendant les jours ouvrables, sauf accord du locataire.

La meilleure solution reste donc de vous mettre d’accord avec lui sur les plages horaires. L’accord écrit est recommandé.

Votre locataire est absent au moment de la visite ? Là encore, vous devez avoir une autorisation écrite de sa part, vous permettant d’accéder au logement.

Votre locataire est également obligé de vous laisser l’accès à l’appartement dans les cas suivants :

• Travaux nécessaires au maintien en état du bien (volets défectueux, robinetterie vétuste, etc.) ;
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique du bien (isolation, changement de la chaudière, etc.) ;
• Travaux en cas d’infestation de nuisibles ou parasites (respect des normes de décence) ;
• Travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble (ex. installation d’un digicode, entretien des façades, etc.).

Notez que le locataire doit également permettre l’accès au bien par des professionnels, si certaines pré-visites sont nécessaires pour préparer les travaux (expertises, prises de mesure, etc.).

De votre côté, vous devez l’informer de la nature et des modalités des travaux à venir, par lettre recommandée ou remise en main propre. La loi ne prévoit pas de délai précis. Ce courrier doit notamment indiquer la date de début et la durée de l’intervention.

Dans tous les cas, et sauf accord du locataire, ces travaux ne pourront pas être réalisés les week-ends ou jours fériés.

La loi vous autorise à visiter périodiquement votre logement en cours de bail, pour vous assurer de son bon état général. Cela peut avoir lieu, par exemple, une fois par an.

Néanmoins, cette clause doit obligatoirement être mentionnée dans le bail de location. Dans tous les cas, cela ne vous autorise pas à entrer dans le logement sans l’autorisation écrite préalable de votre locataire.

Votre locataire refuse de vous laisser entrer dans l’appartement ? Même si pouvez y accéder sous certaines conditions, sachez que le locataire peut contester ce droit de visite puisqu’il a la jouissance exclusive du bien.

Voici vos recours en tant que propriétaire bailleur :

• Privilégiez la discussion à l’amiable : l’objectif est de trouver un terrain d’entente pour éviter de saisir la justice (gain de temps, d’argent et d’énergie).
• Envoyez un courrier en recommandé avec accusé de réception à votre locataire, pour lui rappeler ses obligations.
• Saisissez le tribunal d’instance, si la situation perdure, et demandez une « injonction de faire » ;
• Demandez des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance, si vous estimez que l’immobilisme de votre locataire vous a causé un préjudice (par exemple, en vous faisant rater la vente ou la relocation de votre bien).

Vous l’avez compris, il existe des situations exceptionnelles où vous pouvez accéder à votre logement locatif. Dans tous les cas, il vous faudra obligatoirement l’autorisation de votre locataire. Pour garantir des bonnes relations, privilégiez toujours la discussion avec lui !