Que signifie la mention loyer avec « charges comprises » ?

Depuis la loi ALUR de 2014, les agences immobilières doivent obligatoirement faire figurer le montant du loyer mensuel, ainsi que le montant des charges mensuelles récupérables. La mention « loyer charges comprises » permet donc de connaître le montant total en euros que le locataire va payer.

Cette mention concerne aussi bien les logements collectifs, que les appartements et les maisons individuelles.

Ainsi, lorsqu’un bail de location indique « charges comprises », cela signifie que le montant indiqué prend en compte le prix du loyer et le montant des charges locatives. En d’autres termes, lorsqu’il paye un loyer « charges comprises », le locataire paie le montant de son loyer et verse, en même temps, ce qu’on appelle une provision sur charges.

Plus concrètement, il s’agit des charges récupérables suivantes :

• Les dépenses énergétiques communes : la consommation d’eau, d’électricité et de gaz, ainsi que du chauffage ;
• L’entretien des parties communes : les réparations courantes des équipements collectifs (ascenseur, gardiennage, réparation des boîtes aux lettres, système de chauffage commun, etc.) ;
• Les taxes locatives : enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement.

En tant que propriétaire, vous devez payer des charges dites « non récupérables » :

• Les frais de financement et d’assurance ;
• Certains impôts ou taxes (taxe foncière) ;
• Les frais de gestion, de syndic ou encore d’administration ;
• Parmi les frais d’eau chaude et de chauffage : combustible stocké, remplacement d’un appareil défectueux ;
• Certaines dépenses spécifiques de propreté : dératisation, nettoyage des graffitis ;
• Certains équipements : frais de vidéosurveillance, mise aux normes d’une boîte aux lettres ;
• La rémunération du gardien : en revanche, si l’entretien et la sortie des poubelles sont effectués par un intervenant extérieur sans logement de fonction, 100 % des frais sont imputables sur le locataire.

Enfin, le locataire doit également prendre en charge des frais spécifiques, appelés charges privatives :

• La consommation individuelle d’eau chaude pour le chauffage, les sanitaires et la cuisine ;
• Certains frais occasionnels privés : abonnement à un fournisseur d’accès internet, frais d’intervention d’un plombier envoyé par le syndic de l’immeuble (canalisation des WC bouchée par un objet vous appartenant par exemple), duplicata de la clé sécurisée de la porte d’entrée principale, etc.

Les charges locatives sont basées sur une estimation, appelée « prévisionnel ». En effet, elles sont calculées en fonction du montant total des charges payées l’année précédente. À ce montant, vous devez ajouter le budget prévisionnel de la copropriété. Le coût total sera ensuite lissé sur 12 mois.

S’il s’agit d’une location meublée, vous pouvez demander au locataire de verser un montant forfaitaire correspondant aux charges locatives. Dans ce cas, ces charges ne font pas l’objet de régularisation et doivent donc être calculées au plus juste ! Attention tout de même, le montant forfaitaire devra être cohérent avec le montant des charges que vous payez réellement.

Dans le cas d’une location vide, vous ne pouvez pas facturer les charges au forfait. Celles-ci doivent être calculées au réel.

Une fois par an, vous devez procéder à une régularisation de charges. Cela signifie que vous faites le bilan des dépenses réelles et que vous le comparez aux charges réellement payées par votre locataire, lors du versement du loyer.

Puis, vous devrez lui envoyer un décompte indiquant précisément chaque type de charge et le montant réellement payé :

• S’il a trop payé par rapport aux frais réellement engagés, vous devrez le rembourser ;
• Si les charges locatives ont augmenté par rapport à l’année précédente, il devra payer un complément.

Notez que vous devez lui envoyer ce décompte au moins un mois avant la régularisation.

Le locataire doit pouvoir avoir accès aux pièces justificatives, comme les factures de gaz ou de réparations payées par la copropriété. Il pourra consulter ces documents durant les six mois qui suivent la mise à disposition du décompte.

En tant que propriétaire, vous devez indiquer le montant du loyer avec les charges locatives. En fonction du type de bien, vous pourrez les facturer au réel (et procéder à une régularisation des charges) ou au forfait. Renseignez-vous bien sur la liste des charges récupérables !