Passer de LMNP à LMP : démarches et implications

LMP et LMNP : quelles différences ?

Les statuts LMNP et LMP permettent tous les deux de louer un bien meublé, mais ils se distinguent par leur régime fiscal, leurs conditions d’accès et leurs obligations comptables. Le LMNP est réservé aux investisseurs dont les revenus locatifs restent limités, tandis que le LMP concerne les bailleurs générant des loyers plus importants, souvent à titre principal. Cette distinction a des implications fiscales majeures, notamment en matière de plus-value, de cotisations sociales et de déductibilité des charges.

Les conditions d’éligibilité

Pour être considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel, deux critères s’appliquent :

1. Les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ;
2. Ou, ces recettes ne doivent pas être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, bénéfices industriels et commerciaux non liés à la location…).

À l'inverse, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique dès lors que vous percevez plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée ET que ces recettes excèdent vos revenus professionnels globaux. Ces deux conditions sont cumulatives.

La fiscalité des régimes

La fiscalité constitue l'une des différences majeures entre les régimes LMNP et LMP. En LMNP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options possibles : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes) pour les revenus inférieurs à 77 700 €, ou le régime réel qui permet de déduire l'ensemble des charges et d'amortir les biens.

En LMP, les revenus sont également imposés dans la catégorie des BIC. Néanmoins, leurs traitements fiscaux divergent sur plusieurs points clés :

• En LMNP, les déficits BIC ne sont imputables que sur les revenus locatifs futurs. En LMP, ils peuvent être imputés sur le revenu global, dans la limite de 10 ans.
• Les plus-values de cession diffèrent également : le LMNP relève du régime des plus-values privées (abattement progressif selon la durée de détention), tandis que le LMP relève du régime des plus-values professionnelles, qui peut être exonéré sous conditions.
• En LMP, les cotisations sociales (URSSAF ou SSI) sont obligatoires dès lors que l’activité est exercée à titre principal, contrairement au LMNP où seules les contributions sociales (CSG/CRDS) s’appliquent.

Pourquoi passer de LMP à LMNP ?

Le passage du statut LMNP à LMP n'est généralement pas le fruit d'un choix délibéré, mais résulte plutôt de l'évolution de votre situation patrimoniale ou professionnelle. Ce changement peut toutefois présenter des avantages fiscaux.

Deux situations peuvent vous amener à être considéré comme « professionnel » :

• Une augmentation de vos revenus locatifs au-delà du seuil de 23 000 € de loyers liés à vos logements meublés sur une année ;
• Une baisse des revenus de vos autres activités (activité salariée, revenu des indépendants, rémunération de gérance, pension de retraite...) les rendant inférieurs au montant de vos revenus locatifs.

Lorsque les conditions du statut LMP sont réunies, le changement de statut n’est pas toujours formalisé automatiquement : certaines démarches restent à la charge du bailleur.

1. Déclarer l’activité de LMP : Il est nécessaire de faire cela sur le site de l’INPI.
2. Tenir une comptabilité rigoureuse : Comme pour le LMNP au réel, il faut produire un bilan, un compte de résultat, ainsi que divers tableaux annexes. Le recours à un expert-comptable est quasi indispensable.
3. Choisir son régime d’imposition : Le LMP est soumis par défaut au régime réel. Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 30, 50 ou 71% sur les loyers, n’est pas accessible dans ce cadre. Cela implique de déclarer vos charges réelles, de suivre une comptabilité rigoureuse et de calculer précisément les amortissements de votre bien. Pour vous simplifier la tâche et sécuriser votre déclaration, mieux vaut faire appel à un expert-comptable.

L’un des principaux attraits du LMP est la possibilité d’imputer les déficits BIC sur le revenu global. En cas de charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements), cela permet de réduire efficacement l’impôt sur le revenu. En LMNP, ces déficits ne s’imputent que sur les revenus locatifs futurs, ce qui limite leur effet.

Le régime des plus-values professionnelles

En LMP, les biens loués sont considérés comme des actifs professionnels. Lors de la revente, c’est donc le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Il est plus complexe que le régime des plus-values privées, mais permet une exonération totale si les recettes sont inférieures à 90 000 € HT sur les deux dernières années et si l’activité a été exercée depuis au moins 5 ans. Une exonération partielle s’applique jusqu’à 126 000 € HT.

Les cotisations sociales

Contrairement au LMNP où les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, le LMP implique une affiliation à un régime social. Les cotisations sont plus élevées, entre 35 et 40 % des bénéfices, mais elles ouvrent des droits à la retraite et à la protection sociale. Il faut donc bien évaluer le rendement net après charges et cotisations pour mesurer l’intérêt global du statut.

Le passage de LMNP à LMP peut sembler complexe, mais il découle souvent d’une évolution naturelle de votre activité locative. Il implique des démarches administratives, un suivi comptable plus rigoureux et une fiscalité différente — parfois plus avantageuse, notamment en matière de plus-values et d’imputation des déficits.

Pour vous accompagner dans ce changement et sécuriser votre investissement, Bouygues Immobilier vous propose des biens adaptés à la location meublée, conçus pour optimiser la rentabilité à long terme. Profitez d’un accompagnement expert à chaque étape de votre projet, de l’achat à la gestion locative professionnelle.