VEFA : ce qu'il faut savoir sur les Intérêts intercalaires

La construction de votre logement en VEFA entraîne des frais supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Cette somme, que vous devrez payer chaque mois, correspond à la rémunération de votre banque sur les frais débloqués. Quelles sont leurs spécificités ? Comment calculer les frais intercalaires ? Voici toutes les réponses à vos questions.

interets intercalaires

La construction de votre logement en VEFA entraîne des frais supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Cette somme, que vous devrez payer chaque mois, correspond à la rémunération de votre banque sur les frais débloqués. Quelles sont leurs spécificités ? Comment calculer les frais intercalaires ? Voici toutes les réponses à vos questions.

Les intérêts intercalaires : qu’est-ce que c’est exactement ?

Lors du financement d’un achat en VEFA, le déblocage des fonds est progressif. Le promoteur lance en effet plusieurs appels de fonds à la banque au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Cela donne lieu aux intérêts intercalaires, prélevés par la banque.

À chaque appel de fonds, le montant des intérêts intercalaires sera calculé en fonction des sommes débloquées. Concrètement, ces frais se cumulent au fur et à mesure de l’avancée des travaux et viennent s’ajouter au prix de votre assurance. Le coût final de ces intérêts est variable d’une construction à une autre, puisqu’il dépend du montant du prêt et du taux auquel vous empruntez.

Une fois la construction achevée, vous n’aurez plus d’intérêts intercalaires à payer. Il faudra néanmoins commencer à rembourser votre crédit immobilier et les intérêts liés à cet emprunt. Les frais d’assurance seront, eux, toujours maintenus.

Est-il possible d’éviter ou d’annuler les intérêts intercalaires ?

Pendant la construction de votre logement, vous devrez probablement rembourser les intérêts intercalaires tout en continuant de payer votre loyer actuel.

Pour vous soulager financièrement, votre banque peut vous proposer une franchise totale des intérêts intercalaires. Vous n’aurez donc rien à débourser pendant la période des travaux et paierez ces intérêts une fois la construction terminée, en même temps que le remboursement de votre prêt immobilier.

Bon à savoir

Les intérêts intercalaires, s’ils ne sont pas remboursés pendant la période des travaux, s’ajoutent au montant de votre crédit immobilier de départ. Si la franchise totale allège un temps vos dépenses, elle n’annule donc pas le remboursement des intérêts intercalaires, mais le repousse.

Les avantages et les inconvénients des intérêts intercalaires

En proposant un échelonnement des paiements, le financement en VEFA permet d’alléger votre trésorerie. Vous évitez ainsi de cumuler le prix d’un loyer en cours et les mensualités de remboursement de votre prêt.

Néanmoins, ce dispositif présente aussi quelques inconvénients :

  • Plus la durée de construction est longue, plus vous paierez d’intérêts intercalaires. En cas de retard ou de blocage du chantier, ces frais vont s’accumuler.
  • Les intérêts intercalaires s’ajoutent aux frais d’assurance ainsi qu’au montant du loyer. Vos revenus devront pouvoir supporter ces triples mensualités.

Comment calculer des intérêts intercalaires en VEFA ?

À chaque échéance, la banque calcule les intérêts intercalaires en fonction du montant des fonds débloqués.

Prenons un exemple : pour financer la construction de votre futur appartement, vous contractez un prêt immobilier de 275 000€. Les travaux vont durer 12 mois, le taux d’intérêt s’élève à 1.75% et l’échelonnement des paiements s’effectue en quatre fois.

Bon à savoir

La formule pour calculer les intérêts intercalaires est : (Montant du crédit débloqué * Taux du prêt immobilier) / Durée de la construction.

1/ La construction démarre le 1er janvier 2020 et à l’achèvement des fondations, le promoteur fait un premier appel de fonds de 35%. Votre banque verse 96 250€.

  • Vous commencez à payer des frais intercalaires sur cette somme. Il faut donc faire : (96 250€ * 1.75%) / 12 = 140€ par mois restant, hors frais d’assurance.

2/ En mai 2020, l’appartement est mis hors d’eau, hors d’air. Le constructeur demande un nouveau déblocage à hauteur de 35%. La banque lui verse alors 96 250€ pour que les travaux continuent.

  • À partir de cette période, le montant des intérêts intercalaires augmente puisqu’ils sont cumulés avec ceux de la première période. Ainsi, votre mensualité passe à ((96 250€ + 96 250€) * 1.75%) / 12 = 280€ par mois restant.

3/ Lors de l’achèvement de la construction, en décembre, le promoteur fait un troisième appel de fonds équivalent à 25% du prêt. La banque débloque 68 750€.

  • La nouvelle mensualité passe à ((96 250€ + 96 250€ + 68 750€) * 1.75%) / 12 = 380€ par mois restant.

4/ Enfin, lors de la remise des clés, la banque devra verser le solde, c’est-à-dire les 5% restant, soit 13 750€. Vous ne versez plus d’intérêts intercalaires et commencez à rembourser les mensualités liées au prêt immobilier.

À la fin de l’année, vous aurez payé 140€ pendant quatre mois, puis 280€ pendant sept mois et enfin, 380€ pour le mois de décembre. Le total de vos intérêts intercalaires s’élève donc à 2 900€, hors frais d’assurance.

L’acquisition d’un bien en VEFA permet une souplesse de financement mais vous devez prendre en compte le coût lié au remboursement des intérêts intercalaires. Si besoin, vous pouvez demander une franchise totale à votre banque afin d’alléger vos dépenses.