Vous souhaitez acheter un bien en copropriété ? En tant que copropriétaire de l’immeuble, vous devrez payer des charges de copropriété. Ces frais garantissent le bon fonctionnement et l’entretien du bien. Qu’est-ce que sont les charges de copropriété exactement ? Comment sont-elles réparties ? A quel moment et à qui les payer ? Découvrez ces réponses dans notre guide complet.
Vous souhaitez acheter un bien en copropriété ? En tant que copropriétaire de l’immeuble, vous devrez payer des charges de copropriété. Ces frais garantissent le bon fonctionnement et l’entretien du bien. Qu’est-ce que sont les charges de copropriété exactement ? Comment sont-elles réparties ? A quel moment et à qui les payer ? Découvrez ces réponses dans notre guide complet.
Indispensables pour faire fonctionner la copropriété et conserver l’immeuble en bon état, les charges générales font référence à :
Liées aux services collectifs et aux équipements communs, les charges spéciales font référence à l’entretien de l'immeuble, au fonctionnement et à la maintenance :
Définie par le règlement de copropriété, la répartition des charges varie en fonction de leur nature :
Le coût annuel moyen de l’ensemble des charges est compris entre 25 et 45 euros le m² , et dépend de votre ville de résidence, du nombre d’équipements et du type d’immeuble.
Si vous achetez un bien en copropriété dans une résidence neuve, le syndic de copro ne pourra pas se baser sur l’année écoulée pour calculer les provisions pour charge. Il fera donc une simple estimation, puis une régularisation à la fin de son exercice comptable.
Vous n’achetez pas dans un immeuble neuf ? L’estimation de vos charges sera basée sur l’historique des frais engendrés par la copropriété les années précédentes. Renseignez-vous auprès du syndic.
Vous souhaitez louer votre bien ? Vous pourrez reporter une partie des charges (chauffage collectif, ménage des parties communes, entretien des espaces verts, etc.) sur le loyer de votre locataire .
En cas de désaccord sur la répartition des charges, vous avez deux possibilités pour contester :
Chaque année, les charges relatives aux dépenses courantes sont votées par les copropriétaires en Assemblée Générale et figurent dans le budget prévisionnel.
Certaines dépenses « à caractère exceptionnel » ne sont pas comprises dans ce budget :
Le montant de ces charges exceptionnelles est validé au moment où sont votés les travaux. Les règles de majorité pour les charges exceptionnelles diffèrent de celles pour les dépenses courantes. Ainsi, la majorité simple suffit pour tout projet lié à l’accessibilité des handicapés. La mise aux normes de l’ascenseur, le branchement à l’égout ou le ravalement de façade nécessitent, eux, la majorité absolue. L’unanimité des voix sera requise s’il s’agit de créer de nouveaux lots privatifs.
Retrouvez les règles de majorité dans notre article sur l'Assemblée Générale
C’est le syndic de copropriété qui assure la collecte des charges auprès des copropriétaires. Pour faire face aux dépenses courantes, il procède à des appels de fonds réguliers auprès des copropriétaires, appelés provisions pour charges. Ces avis, envoyés avant la date d’exigibilité par lettre simple ou email, mentionnent le montant de la provision.
Le montant et la date de versement de ces provisions sur charges courantes sont fixés lors de l’AG. Généralement, elles sont versées en quatre fois. Le paiement est alors exigible le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période décidée par l’AG.
Les modalités de paiement des dépenses exceptionnelles peuvent prendre plusieurs formes, en fonction du type de dépenses :
De la même manière, le syndic de copropriété doit adresser un avis à chaque copropriétaire avant la date d’exigibilité, par lettre simple ou courrier électronique. Il précisera l’objet et le montant de la somme exigible.
En cas d’impayés des charges de copropriété, les dettes ne sont pas réparties entre les copropriétaires (sauf cas exceptionnel, voté en AG). Il n’y a donc pas de solidarité entre les copropriétaires.
A la fin de son exercice comptable, votre gestionnaire va clôturer les comptes et procéder à la régularisation des charges. Cette opération, qui concerne tous les copropriétaires, sert à comparer les charges prélevées pendant l’année et les dépenses réelles de chacun. En cas de trop-perçu, vous serez remboursé. Dans le cas contraire, vous devrez verser la somme manquante.
Qu’elles soient inscrites ou non dans le budget prévisionnel, les charges de copropriétés sont dues par chaque copropriétaire et versées au syndic. Vous pouvez contester leur mode de répartition en AG ou auprès d’un tribunal.