Comment réduire le risque de carence ou de vacance locative ?

Lorsque vous êtes propriétaire, vous faites face à des risques de vacance ou de carence locative. Avant de savoir comment s’en prémunir, vous devez comprendre la différence entre ces deux notions.

La carence locative désigne l’absence de locataire lorsque vous mettez votre bien en location pour la première fois. Elle peut intervenir après la livraison d’un achat immobilier neuf. Suite à la diffusion de votre annonce de location, vous devrez attendre jusqu’à signer un bail locatif.

En tant que bailleur, vous pouvez également faire face à une période de vacance locative. Elle désigne la période durant laquelle le logement est inoccupé entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée du nouveau.

Carence ou vacance locative, ces deux risques sont synonymes de pertes financières pour le bailleur. Étant donné que vous continuez à rembourser vos mensualités de crédit immobilier, vous devez veiller à la réduire au maximum. Une assurance supplémentaire est souvent la bienvenue pour couvrir ce risque.

Le meilleur moyen d’éviter la vacance locative consiste à donner envie à l’occupant de rester dans votre logement et de renouveler son bail. En respectant les obligations du propriétaire, vous mettez toutes les chances de votre côté.

Lorsque vous devenez bailleur, vous devez choisir le type de location avec soin. Le changement de locataires et donc les risques de vacance locative sont en général plus élevés pour la location meublée que pour la location vide. En effet, les baux meublés ont tendance à être de plus courte durée ce qui implique des changements plus fréquents de locataires que dans le cas d’une location non meublée. La location nue peut donc être préférable si vous voulez réduire le plus possible ces risques.

Le réflexe de la majorité des propriétaires pour se protéger consiste à souscrire une assurance. Pourtant, vous allez vous heurter à deux problèmes :

• d’une part, ces contrats peuvent être difficiles à trouver et donc à souscrire,
• d’autre part, les tarifs demandés ainsi que les franchises peuvent être élevées.

Lorsqu’une compagnie d’assurance est disposée à vous offrir une garantie contre ces risques locatifs, le prix apparaît rapidement comme élevé. La raison de telles primes est simple : la carence ou la vacance locative découlent bien souvent de loyers trop élevés par rapport au marché local. Veillez donc à appliquer des loyers cohérents par rapport au marché.

Pour éviter cela, la solution est simple : vous assurer que le loyer que vous demandez correspond bien au loyer moyen attendu sur le marché. S’il est semblable à celui pratiqué par les autres bailleurs pour des biens similaires, vous aurez toutes les chances de trouver un nouveau locataire rapidement. De plus, la qualité du logement jouera en votre faveur. Si vous parvenez à révéler les atouts du logement dans votre annonce immobilière, les candidats à la location se multiplieront.

Également, vous devez savoir que les assurances ne prennent pas en charge 100 % du risque de carence ou de vacance locative.

Quel que soit le contrat choisi, une franchise est appliquée par les compagnies d’assurance. Lorsque vous ne trouvez pas de locataire après la livraison de votre achat en VEFA ou lors du congé de votre précédent locataire, les premiers mois de loyers sont à votre charge. En général, la franchise correspond à 3 ou 4 mois de loyers.

Lorsque la période de franchise est dépassée, la compagnie d’assurance vous indemnisera en continu. La durée de prise en charge est en général limitée à quelques mensualités. Elle dépasse rarement 6 mois. Pensez à vous faire accompagner pour trouver un nouveau locataire rapidement.

Pour éviter de subir des frais élevés pour votre investissement locatif, vous pouvez vous tourner vers une assurance loyer impayé. Les compagnies proposent bien souvent une garantie vacance locative partielle. Cette couverture vous protège lorsque vous ne parvenez pas à signer un nouveau bail rapidement après le départ du précédent locataire.

Prenez soin de vérifier si ce risque est compris dans votre contrat ou proposé en option. Quelle que soit la proposition de la compagnie d’assurance, elle sera moins onéreuse qu’une assurance spécifique pour la carence ou la vacance locative.

Lorsque votre locataire donne son congé, nos experts Bouygues Immobilier se chargent de trouver un nouveau candidat. Grâce à nos solutions de gestion locative, vous ne vous chargez de rien. Rédaction des annonces immobilières, diffusion sur les portails immobiliers, organisation des visites, étude de solvabilité, vous profitez d’une expertise professionnelle pour limiter la carence et la vacance locative le plus possible.

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, vous pouvez opter pour une de ces solutions. Le délai de relocation sera réduit et vous resterez serein.

Pour réduire au maximum les périodes de carence ou de vacance locative, nous mettons à votre disposition des services professionnels. Avec Bien Géré ou Bien Géré +, la recherche de locataire est nettement simplifiée !