Comment se protéger contre les impayés de loyers ?

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez ? La garantie loyer impayé permet de sécuriser vos revenus locatifs même en cas de défaut de paiement de votre locataire. Explications.

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assurance loyers impayés

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez ? La garantie loyer impayé permet de sécuriser vos revenus locatifs même en cas de défaut de paiement de votre locataire. Explications.

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Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé, aussi appelée Garantie loyer Impayé (GLI), est une assurance facultative qui prend en charge les problèmes liés au règlement du loyer. Elle couvre le défaut de paiement d’un locataire. Selon les assurances, la GLI peut également prendre en charge les frais de procédure engagés pour le recouvrement des loyers impayés, les dommages causés par un locataire ainsi que les périodes d’absence d’un locataire (carence locative ou vacance locative).

Comment fonctionne l’assurance loyer impayé ?

Si votre locataire cesse de payer ses loyers, la GLI prend le relai en vous versant chaque mois l’équivalent du montant du loyer.

 

Pour que l’assurance soit valide, l’organisme doit avoir approuvé au préalable le dossier de votre locataire. Les conditions de validation sont assez strictes : la plupart des assureurs demandent des revenus représentant trois fois le loyers et des garanties de stabilités (CDI ou plus de trois ans d’ancienneté pour les indépendants). Si votre locataire ne remplit pas ces critères, il peut peut-être prétendre au VISALE, garantie loyers impayés gratuite distribuée par Action Logement sous certaines conditions.

 

En cas d’impayé, vous devrez faire une déclaration auprès de votre assurance, après avoir envoyé à votre locataire une mise en demeure de payer par recommandé. Si vous avez confié votre bien à un gestionnaire, dans le cadre de la solution Bien Géré de Bouygues Immobilier, par exemple, il s’occupera directement de l’envoi des relances, de la mise en demeure et de la déclaration à l’assurance.

 

Cette prise en charge par l’assurance est sécurisante, particulièrement si vous avez des mensualités de crédit à rembourser sur votre investissement immobilier. La certitude de percevoir vos loyers pendant toute la durée du bail, voire de la durée de détention de votre bien si vous optez pour les garanties carence locative, permet également d’augmenter la rentabilité de votre placement immobilier.

Combien coûte une assurance loyer impayé ?

Le montant d’une assurance loyer impayé varie selon le type de couverture que vous choisissez. Il s’agit généralement d’un pourcentage du montant du loyer, autour de 3 % pour des garanties classiques. Cette assurance peut être incluse dans une gestion complète du bien, comme c’est le cas avec la solution Bien Géré proposée par Bouygues Immobilier.

La carence et la vacance locative sont toujours proposées en option. La carence permet de prendre en charge les éventuels temps d’inoccupation entre deux locataires. La vacance locative, qui est la période d’inoccupation avant la première location, est facturée une seule fois, selon le prix du logement.

À savoir

Les montants payés pour une assurance loyer impayé sont, au même titre que les frais de gestion, entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

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Quelle est la différence entre assurance loyer impayé et caution locative ?

L’assurance loyer impayé rembourse directement le propriétaire en cas d’impayé de loyer. La seule formalité est de déclarer l’impayé.

La caution locative, en revanche, est une garantie offerte par un particulier, généralement un parent du locataire. Elle a l’avantage d’être entièrement gratuite, mais la procédure de remboursement peut être plus longue et plus complexe. En cas d’impayé de loyer, le propriétaire devra prendre contact avec son locataire puis avec son garant, et adresser aux deux les lettres recommandées de mise en demeure de payer. En cas d’absence de réponse du locataire et de son garant, le propriétaire devra engager une procédure judiciaire pour recouvrer le montant des loyers impayés, et les frais seront à sa charge.

 

La garantie loyer impayé offre davantage de sécurité, mais la caution solidaire, si elle est bien rédigée et annexée au bail en bonne et due forme, peut suffire à vous protéger contre un locataire indélicat.

Le choix entre les deux modes de protection est très personnel. Il dépend du degré de risque que vous êtes prêt à accepter. Si vous avez un crédit important, par exemple, une GLI sécurisera davantage votre équilibre budgétaire.

À savoir

Vous ne pouvez pas cumuler Caution locative et Assurance loyer impayé, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti.

Comment étudier une offre d’assurance loyer impayé ?

Selon les assureurs, les degrés de protection et les modalités d’exécution des garanties peuvent varier sensiblement.

 

La plupart des contrats d’assurance proposent des garanties « classiques », à savoir :

– la prise en charge des loyers impayés – la couverture des frais de contentieux et de recouvrement

– le remboursement des éventuelles dégradations causées par le locataire.

 

Les différences entre deux contrats portent principalement sur les plafonds et les conditions d’indemnisation. Soyez donc attentifs aux points suivants :

– les délais de carence avant exécution des garanties (période pendant laquelle les loyers ne sont pas couverts après signature du contrat d’assurance),

– les plafonds d’indemnisation (en cas de loyer impayé comme de dommages locatifs)

– les périodes ou montants de franchise. L’assurance peut ne se déclencher qu’après 2 mois de loyers impayés, par exemple.

Ces variations se traduisent par des différences de coût des primes d’assurances.

L’assurance loyer impayé dans le cadre du Visale

Mise en place depuis le 1er février 2016, le VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) est à l’origine un dispositif de garantie des loyers pour les jeunes de moins de 30 ans ou les personnes en situation financière délicate. Depuis l’entrée en vigueur du nouveau bail mobilité, de 1 à 10 mois, ce dispositif a été étendu. Le VISALE peut désormais couvrir tous les signataires d’un bail mobilité, quelle que soit leur situation financière. Cette assurance loyer impayé gratuite pour le propriétaire couvre les loyers jusqu’à 1300 euros par mois (1500 euros en Île-de-France) et jusqu’à deux mois de loyers de dégradation locative.

 

L’assurance loyer impayé vous protège efficacement et durablement contre les risques locatifs. Elle vous permet de vous projeter sereinement dans votre investissement, en sécurisant vos revenus en toute circonstance.

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