Comment se protéger contre les impayés de loyers ?

L’assurance loyer impayé, aussi appelée Garantie loyer Impayé (GLI), est une assurance facultative qui prend en charge les problèmes liés au règlement du loyer. Elle couvre notamment le défaut de paiement d’un locataire. Cette assurance comporte quatre types de garanties.

La souscription d’un contrat d’assurance GLI permet au bailleur de rester serein. Lorsque le locataire ne règle pas ses loyers, cette garantie prend le relais. En suivant la procédure de son assureur et en montant un dossier de demande d’indemnisation, les revenus locatifs sont garantis.

L’assurance GLI prend en charge les dommages causés par un locataire. Lorsqu’ils ne sont pas pris en compte par le dépôt de garantie, le bailleur peut faire appel à son assureur s’il a souscrit cette option.

Certaines compagnies d’assurances couvrent également le départ prématuré des locataires ou leur décès. Le bailleur continue donc à percevoir les loyers lorsqu’il a pris soin de souscrire cette garantie supplémentaire.

Lors de la souscription d’une garantie loyer impayé, le bailleur peut aussi se pencher sur une solution qui tient compte des périodes d’absence de locataire (carence locative ou vacance locative).

Le bailleur peut également préférer un contrat GLI qui prend en compte les frais de contentieux en cas de procédure judiciaire de recouvrement des loyers impayés.

Pour être éligible, le locataire doit pouvoir prouver sa solvabilité. Si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez percevoir aucune indemnisation. Pour commencer, les revenus mensuels doivent correspondre à trois fois le montant du loyer charges comprises.

Le taux d’endettement de votre locataire ne doit pas dépasser les 35 %. Le versement du loyer mensuel charges comprises ne doit donc pas excéder plus d’un tiers des revenus.

Le montant des ressources ne correspond pas au seul critère considéré. Les compagnies d’assurance recherchent avant tout des locataires qui peuvent justifier d’une situation professionnelle stable. Vous devez donc veiller à ce qu’il puisse présenter un des justificatifs suivants :

• Un contrat à durée indéterminée dont la période d’essai est terminée ;
• Un contrat à durée déterminée dont la fin de contrat a lieu dans plus de 8 mois ;
• Une activité en tant qu’indépendant depuis au moins 2 ans ;
• Un document qui justifie des revenus en tant que retraité ou étudiant ainsi que des justificatifs du garant.

Si des conditions sont appliquées pour les locataires, tous les biens immobiliers ne peuvent pas être couverts par cette assurance loyers impayés. Ce logement doit constituer la résidence principale du locataire. Elle ne peut donc pas être appliquée à un commerce ou à une location saisonnière.

De plus, un contrat en bonne et due forme doit avoir été signé entre les deux parties. La compagnie d’assurance acceptera une indemnisation uniquement lorsqu’un état des lieux a été réalisé. Enfin, le loyer charges comprises ne peut excéder 2 500 euros par mois.

Lorsque vous proposez votre résidence principale, vous avez tout intérêt à souscrire une assurance loyers impayés. Vous serez protégé en cas de défaut de paiement de la part de votre locataire.

Si votre locataire cesse de payer ses loyers, la GLI prend le relais en vous versant chaque mois l’équivalent du montant du loyer. Pour que votre assurance garantie des loyers impayés accepte de prendre en charge les dommages subis, vous devez suivre scrupuleusement les règles suivantes :

• Le contrat de location doit être conforme à la loi. Il possède donc une clause résolutoire en cas de loyer impayé ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation ;
• Vous devez prouver que les locataires étaient solvables lors de la signature du bail ;
• Dès que vous constatez un retard de paiement des loyers, vous devez envoyer une lettre de relance puis un commandement de payer si elle reste sans réponse. Si aucune de ces démarches n’aboutit, vous préviendrez votre assureur des impayés de loyers en joignant des justificatifs et des copies des démarches réalisées pour ouvrir un dossier de demande d’indemnisation.

Pour que l’assurance soit valide, l’organisme doit avoir approuvé au préalable le dossier de votre locataire. Les conditions de validation sont assez strictes : la plupart des assureurs demandent des revenus représentant trois fois le loyer et des garanties de stabilité (CDI ou plus de trois ans d’ancienneté pour les indépendants). Si votre locataire ne remplit pas ces critères, il peut peut-être prétendre au VISALE, garantie loyers impayés gratuite distribuée par Action Logement sous certaines conditions.

En cas d’impayé, vous devrez faire une déclaration auprès de votre assurance, après avoir envoyé à votre locataire une mise en demeure de payer par recommandé. Si vous avez confié votre bien à un gestionnaire, dans le cadre de la solution Bien Géré de Bouygues Immobilier, par exemple, il s’occupera directement de l’envoi des relances, de la mise en demeure et de la déclaration à l’assurance.

Cette prise en charge par l’assurance est sécurisante, particulièrement si vous avez des mensualités de crédit à rembourser sur votre investissement immobilier. La certitude de percevoir vos loyers pendant toute la durée du bail, voire de la durée de détention de votre bien si vous optez pour les garanties carence locative, permet également d’augmenter la rentabilité de votre placement immobilier.

Pour pouvoir souscrire une telle assurance garantie des loyers impayés, votre compagnie d’assurance pourra vous demander de constituer un dossier complet. Vous réunirez donc les éléments suivants :

• La copie du contrat de travail ou un justificatif de la situation professionnelle ;
• Les trois derniers bulletins de salaire de votre locataire ;
• Son dernier avis d’imposition ;

Les documents concernant un éventuel garant. Votre assureur procède ensuite à la vérification de ce dossier avant de donner sa décision. Il est libre d’accepter de vous protéger ou pas.

Le montant d’une assurance loyer impayé varie selon le type de couverture que vous choisissez. Il s’agit généralement d’un pourcentage du montant du loyer, autour de 3 % pour des garanties classiques. Cette assurance peut être incluse dans une gestion complète du bien, comme c’est le cas avec la solution Bien Géré proposée par Bouygues Immobilier.

La carence et la vacance locative sont toujours proposées en option. La carence permet de prendre en charge les éventuels temps d’inoccupation entre deux locataires. La vacance locative, qui est la période d’inoccupation avant la première location, est facturée une seule fois, selon le prix du logement.