Loyer Impayé : que faire en cas de non-paiement du loyer ?

Cette première solution peut permettre de dénouer un grand nombre de situations, car l’immense majorité des locataires sont de bonne foi. Un retard de paiement peut s’expliquer par des raisons très simples : des décalages de trésorerie ou des problèmes techniques.

Quand vous constatez un retard de paiement, envoyez d’abord un avis d’échéance de loyer à votre locataire, ou un mail, pour l’informer de la situation. Sans réponse de sa part, faites-lui parvenir un courrier de relance de paiement de loyer plus officiel, par lettre simple, lui rappelant ses obligations locatives et la date de règlement du loyer prévue par le contrat de bail. Vous pouvez également le joindre par téléphone ou par mail, selon le mode de communication que vous utilisez d’habitude avec lui.

Si votre locataire vous fait part de problèmes financiers momentanés, vous pouvez l’orienter vers des dispositifs d’aide aux locataires en difficulté, comme le Fonds de solidarité pour le Logement ou Action Logement. Vérifiez également avec lui qu’il perçoit bien les éventuelles aides auxquelles il a droit de la part de la Caf. Sachez également que vous pouvez éventuellement recouvrir le loyer impayé sur la caution qui a été versée à la signature du contrat de bail.

À noter : les aides à la location de la Caf sont conditionnées au paiement effectif du loyer et sont suspendues en cas de loyers impayés. Pour la Caisse d’allocations familiales, l’impayé commence avec une dette de deux mois de loyer hors charges. Vous devez donc signaler tout impayé.

Si votre première relance de paiement s’avère infructueuse et que vous ne parvenez pas à entamer un dialogue avec le locataire, vous devez envoyer un courrier de mise en demeure de payer sous huitaine, par recommandé avec accusé de réception. Vous rappellerez dans le courrier le montant des sommes dues (loyers et charges) en précisant que le locataire doit régulariser sa situation sous huit jours.

Ce courrier marque officiellement le début de la procédure de recouvrement des loyers impayés auprès de votre locataire. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, conservez la preuve d’envoi et un double du courrier, qui vous servira dans la déclaration d’impayés auprès de votre assureur.

La date d’envoi du courrier recommandé est importante pour activer vos garanties. Généralement, le courrier de mise en demeure est envoyé 20 à 25 jours après la date habituelle du paiement du loyer.

Si, 8 jours après l’envoi de la mise en demeure de payer, vous n’avez pas reçu votre loyer, et que vous êtes sans nouvelle de votre locataire, vous devez engager les garanties que vous avez :

• soit en envoyant une mise en demeure de paiement sous huitaine à la caution de votre locataire.
• soit en déclarant l’impayé à votre assureur pour actionner votre garantie.

Si vous avez souscrit une Assurance Loyer Impayé, votre rôle s’arrête à cette étape. L’assureur prend la suite et organise la procédure de recouvrement des loyers. Pendant cette procédure, les loyers non perçus sont compensés par les indemnités d’assurance.

Si vous n’avez pas d’assurance, vous devez essayer d’obtenir le paiement auprès du garant.

Le passage devant la justice constitue la seconde grande étape du recouvrement des loyers. Cette acte entraîne des frais pour le propriétaire-bailleur, frais qui pourront être remboursés par le locataire au terme de la procédure. Si vous avez souscrit une assurance, les frais de procédure sont normalement pris en charge par votre garantie.

A noter : en souscrivant la garantie Bien Géré de Bouygues Immobilier, ces frais juridiques sont pris en charge ainsi que la gestion locative plus globalement. Découvrez dès maintenant cette garantie.

Si votre bail de location contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers, l’huissier de justice enverra à votre locataire un commandement de payer sous deux mois, en précisant les sommes dues (loyers impayés et frais d’huissier). Si le locataire a un garant, le commandement sera également envoyé au garant. Une fois le commandement reçu, le locataire peut contester les sommes en prenant contact avec vous ou, en cas de désaccord, avec le tribunal.

À l’issue des deux mois, en l’absence de paiement, vous devrez contacter le Tribunal d’Instance pour faire prononcer l’expulsion. Selon la situation du locataire, le Tribunal pourra toutefois octroyer un délai supplémentaire de paiement, délai au cours duquel le bail sera encore valide et l’expulsion ne pourra avoir lieu.

Si votre bail de location ne contient pas de clause résolutoire, l’huissier de justice assignera directement le locataire devant un tribunal, qui jugera de la suite à donner. Selon la gravité des impayés et la situation du locataire, le tribunal pourra prononcer un ordre d’expulsion en donnant une durée de maintien dans les lieux, pouvant aller jusqu’à trois ans.

Les procédures judiciaires en cas de loyers impayés sont longues et complexes, les expulsions de locataires étant très contrôlées en France. Une assurance loyers impayés protège les propriétaires-bailleurs contre les locataires indélicats. Dans une très grande majorité de situations, le dialogue permet cependant de dénouer les problèmes et de régulariser les paiements.