Loi Pinel : comment déclarer votre investissement avec le prélèvement à la source ?

Vous avez acquis un bien immobilier éligible au dispositif Pinel. À quel moment déclarer votre investissement ? Et quand percevrez-vous votre réduction d’impôt ? Retrouvez toutes les informations pratiques dans cet article. 

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Loi Pinel : comment déclarer votre investissement avec le prélèvement à la source

Vous avez acquis un bien immobilier éligible au dispositif Pinel. À quel moment déclarer votre investissement ? Et quand percevrez-vous votre réduction d’impôt ? Retrouvez toutes les informations pratiques dans cet article. 

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Investissement Pinel : que change le prélèvement à la source ?

Décalage entre paiement de l’impôt et réduction d’impôt

Jusqu’au prélèvement à la source, l’impôt sur le revenu se payait avec une année de retard. En 2018, les contribuables ont payé l’impôt sur leurs revenus de 2017. 

Avec le prélèvement à la source, l'année de retard entre perception de revenus et paiement de l'impôt correspondant a été supprimée. Les prélèvements effectués sur vos revenus 2019 ont servi au paiement de l'impôt pour 2019. 2018 est donc surnommée « l’année blanche », car les revenus de 2018 n'ont pas ou peu été imposés à l'impôt sur le revenu. 

Concrètement, l’administration fiscale a calculé l’impôt sur le revenu de 2018, pour l’effacer par le « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (CIMR). Certains éléments n'ont cependant pas été effacés. 

  • Les revenus exceptionnels (primes exceptionnelles, dividendes, plus-value foncière…) sont resté soumis à l’impôt sur le revenu et ont appelé à un complément d’impôts payable à l’automne 2019. 
  • Les avantages fiscaux pour 2018 ont été conservés. Ils ont fait soit l’objet d’un versement en 2 fois avec un acompte dès janvier 2019 puis le solde à l’été 2019, soit d’un remboursement d’impôt en une fois au mois de septembre suite au dépôt la déclaration de revenus 2018. 

Il existera toujours une année de décalage pour la réduction d’impôt. Vous bénéficierez en 2022 de l’abattement sur vos dépenses 2021. Ce délai est indispensable pour que l’administration fiscale ait connaissance de votre situation. Il est cependant compensé par le versement anticipé d'un acompte sur la réduction d’impôt.   

Le versement anticipé d'une avance sur la réduction d’impôt

Pour réduire le décalage entre le paiement de l’impôt sur le revenu et la perception de l’avantage fiscal, l’État a décidé de verser aux investisseurs, dès le mois de janvier, un acompte de 60 % du montant de la réduction d'impôt. Pour vous, ce mécanisme d'acompte permet que l'avance de trésorerie soit donc moins contraignante. 


En janvier 2022, vous recevrez ainsi 60 % des avantages fiscaux acquis en 2021.

Cas particulier : vous avez investi en 2018

Si votre bien acheté dans le cadre du dispositif Pinel a été livré en 2018, vous avez du le déclarer à l’administration fiscale au printemps 2019. Puis, en septembre 2019, vous avez bénéficié de la totalité de la réduction d’impôt acquise au titre de l’année 2018. Le Trésor public a ensuite le choix entre deux moyens de paiement pour votre remboursement d'impôts, selon qu'elle dispose ou non de vos coordonnées bancaires : un virement bancaire ou une lettre-chèque. 

Investissement Pinel : votre première déclaration d’impôts

Quand faut-il faire cette déclaration ? Dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) acquis en 2021, vous mentionnerez votre investissement Pinel lors de votre déclaration d'impôts 2022 relatif à vos revenus de l'année passée. 

Tuto Déclaration Impôt Pinel : Tout savoir

Certification de l’engagement à louer

Lors de la première déclaration, l’administration vérifie que les conditions de location sont respectées pour vous permettre de bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel. Vous devez notamment certifier votre engagement à louer votre bien immobilier aux conditions définies par le dispositif Pinel dans les 12 mois à compter de l'achèvement ou de l'acquisition, si postérieure, afin de bénéficier de la réduction d'impôt. Cette certification se fait en remplissant le formulaire 2044 -EB, disponible sur le site impots.gouv.fr. Vous devrez, entre autres, renseigner le prix de revient du logement, son adresse et le nom de votre locataire.

Déclarer les revenus locatifs de l’année écoulée

Il existe deux régimes pour déclarer vos revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier. Le régime réel est obligatoire lorsque vous percevez plus de 15 000 euros de revenus fonciers. En cas de revenus bruts fonciers inférieurs ou égal à ce montant, vous êtes soumis de plein droit au régime micro-foncier sauf option pour le régime réel.

En régime réel, renseignez votre bilan foncier

Lorsque vous optez pour le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 et établir le bilan foncier de votre bien. Il s’agit de la différence entre vos recettes locatives et les dépenses afférentes au bien loué. Parmi les charges déductibles, vous retrouverez :

  • Les frais d’administration et de gestion, 
  • Les frais d’entretien et de réparation du logement, 
  • La taxe foncière, 
  • Les provisions pour charges de copropriété, 
  • Les intérêts et frais d’emprunts,
  • Les dépenses liées à l’aménagement du logement (cuisine, domotique…) 

Une fois le formulaire 2044 complété, vous reportez le crédit ou le déficit foncier dans le paragraphe 4 du formulaire 2042, formulaire général de déclaration des revenus

En micro-foncier, profitez d’un abattement de 30 %

Plus simple que le régime réel, le micro-foncier s’applique uniquement si vous percevez moins de 15 000 euros de loyer par an et que vous n’avez pas déclaré choisir le régime réel. 

Vous n’avez pas de formulaire complémentaire à demander : il suffit d’indiquer le montant total de vos loyers hors charges dans la case dédiée du formulaire 2042. Un abattement de 30 % sera automatiquement appliqué au montant indiqué. Les 70 % restants seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
 

Le prélèvement à la source ne change pas la déclaration d’impôts annuelle. Vous continuez à déclarer au printemps vos revenus perçus pendant l’année civile précédente.

Déclarer le montant annuel de votre réduction d’impôt

Quels formulaire et rubrique remplir ?

Si vous déclarez vos revenus en ligne, voici comment procéder : 

  1. Cliquez sur « Déclarations annexes » pour sélectionner les formulaires qui vous concernent : le 2044 -EB pour une première déclaration Pinel, le 2044 si vous déclarez des revenus fonciers.   
  2. Cochez la case « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » dans la rubrique « charge » 
  3. Reportez vos revenus fonciers dans la case 4BA 
  4. Cochez la case Pinel et choisissez votre situation (Investissement en 2018, antérieur ou plusieurs investissements) 
  5. Remplissez la rubrique qui vous concerne, selon l’année de livraison de votre bien, sa localisation et le montant d’économies d’impôts auquel vous avez droit. 

Si vous déclarez vos revenus sur formulaire papier   , vous devrez renseigner le paragraphe « 7-Réductions et crédits d’impôt » du formulaire 2042-C. Vous devrez également joindre le formulaire 2044 -EB s’il s’agit de votre première déclaration Pinel. 

Il vous faudra déclarer votre réduction d’impôt Pinel chaque année, toute la durée de votre engagement locatif. 

À noter : la réduction d’impôt Pinel n’est pas une charge déductible des revenus fonciers. Elle n’apparaît donc pas dans le formulaire 2044, si vous avez choisi le régime réel pour vos revenus fonciers.

Comment connaître le montant annuel de réduction fiscale ?

L’investissement en loi Pinel vous donne droit à une réduction d’impôt globale calculée selon le prix de revient du logement et la durée d’engagement de location. Cette réduction est de :

  • 9 %* pour un engagement de 6 ans
  • 12 %* pour un engagement de 9 ans

À la fin de cet engagement, il est possible de prolonger le dispositif Pinel de 3 ans, renouvelable 1 fois, sans jamais dépasser 12 ans. Dans le cas où le dispositif serait prolongé jusqu'à 12 ans, la réduction d'impôt serait équivalente à 14 % de votre investissement.

Sur votre déclaration de vos revenus, vous indiquez le montant annualisé de cette réduction d’impôt. Soit 2 %* par an les 9 premières années, puis 1 %* par an les 10e, 11e et 12e années d’engagement. 

*en respectant les plafonds de 300 000 euros et/ou 5500 euros/m2

Conseil :

Pour limiter les erreurs, nous vous recommandons d’opter pour la télédéclaration : les montants saisis se cumulent et se soustraient automatiquement, sans risque d’erreur. Les renvois d’un formulaire à l’autre se font automatiquement et dans les bonnes cases… Si vous peinez à établir votre bilan foncier, il est possible de vous faire aider par un professionnel.  

Comment déclarer votre logement Pinel la deuxième année ?

Dès la seconde année du dispositif Pinel, le prix de revient n’est plus réclamé dans la déclaration d’impôts. Il vous suffit de reporter le montant de la réduction d’impôt dans le formulaire 2042C, rubrique « Reports concernant les investissements des années antérieures ». Lors de la déclaration annuelle, vous devrez également procéder à la déclaration des revenus fonciers correspondant aux recettes locatives encaissées, auxquelles sont retirées les charges. Les revenus fonciers pour l’ensemble de vos locations doivent être inscrits dans le formulaire 2044. En cas de déclaration en ligne, le montant des loyers perçus sera calculé automatiquement.

En résumé :

Avec le prélèvement à la source vous continuez à déclarer chaque année vos revenus et vos avantages fiscaux. Vous recevez vos réductions d’impôt en deux versements annuels, dont une avance de 60 % dès le mois de janvier

Si vous avez acheté en Pinel chez Bouygues Immobilier et que vous avez des questions sur vos réductions d’impôts, n’hésitez pas à contacter votre conseiller.

Vous souhaitez obtenir des informations pour réduire vos impôts sur le revenu en investissant en Pinel ? Contactez-nous au 01 55 18 70 00.

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