Déclaration d’impôt 2022 : comment déclarer ses revenus locatifs ?

Votre déclaration 2022 dépend de plusieurs éléments :

• Le type de bien mis en location,
• Le montant des revenus locatifs perçus,
• Votre statut, à savoir loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel, Le régime fiscal.

Avant de réaliser votre déclaration de revenus fonciers, vous devez savoir que le formulaire diffère selon le type de bien loué. Dans le cas d’une déclaration sous LMNP, vous pouvez consulter le formulaire P0i.

Lorsque vous proposez un logement meublé, vous êtes considéré comme un loueur meublé non professionnel ou LMNP si :

• les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € ou
• si ces recettes excèdent 23 000 € mais qu’elles n’excèdent pas les revenus professionnels de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

A l’inverse, si vos recettes annuelles excèdent 23 000 € et excèdent les revenus professionnels de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu vous serez considéré comme un loueur meublé professionnel ou LMP.

Les revenus locatifs perçus sont considérés comme des bénéfices industriels ou commerciaux. Vous devrez donc utiliser le formulaire n°2042-C Pro.

Deux cas de figure existent pour savoir quel est votre régime fiscal :

• Vous avez perçu des recettes locatives n’excédant pas 72 600 € HT en 2019 ou en 2020 : vous êtes soumis de plein droit au régime micro-bic (cf article 50-0 du Code Général des Impôts).
• Vous avez perçu des recettes locatives dépassant les 72 600 € HT en 2019 ou en 2020 : vous êtes soumis de plein droit au régime du bénéfice réel.

Lorsque vos recettes n’excèdent pas 72 600 € HT, vous devez déclarer vos recettes brutes, à savoir les loyers et charges locatives perçus sur l’année. L’administration fiscale appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes que vous avez déclarées. Cet abattement est au minimum de 350 €.En revanche, vous ne pourrez déduire aucune charge liée à votre logement meublé.

Lorsque vous avez perçu plus de 72 600 € HT en tant que LMNP, c’est à vous de déterminer votre revenu net imposable, c'est-à-dire la base d’imposition de l'Impôt sur le Revenu. Vous devrez donc, sous certaines conditions, déduire des recettes locatives les charges et amortissements liés au logement meublé loué à un particulier. Pour réaliser ce calcul, vous devez utiliser le formulaire n°2031-SD puis reporter le résultat sur votre déclaration d’impôt n° 2042 -C Pro à la rubrique régime du bénéfice réel.

Si le bien loué est non meublé, vous percevez alors des revenus fonciers.

Pour la location nue, vous devez distinguer deux régimes fiscaux :

• Lorsque votre revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000 € : vous êtes soumis de plein droit au régime micro-foncier (cf article 32-1 du Code Général des Impôts).
• Lorsque votre revenu brut foncier annuel est supérieur à 15 000 € : vous êtes soumis de plein droit au régime réel.

Si vous êtes au régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % appliqué par l’administration fiscale sur le revenu brut que vous avez déclaré. Par contre, vous ne pourrez pas déduire les charges liées à votre location. Vous devrez alors indiquer le montant total de vos revenus fonciers bruts à la case 4BE de la déclaration des revenus n°2042.

Vous pouvez également opter pour le régime réel. Par contre, sachez que cette option est irrévocable pendant trois ans. Il est donc recommandé d’étudier les avantages et les inconvénients avant de s’engager.

Si vous êtes au régime réel, vous devez calculer vous-même votre revenu net foncier. Vous déduirez notamment toutes les charges suivantes :

• Les frais de gestion ;
• Les dépenses de réparation et d’entretien ;
• Les dépenses d’amélioration ;
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à votre charge ;
• Les provisions versées dans le cadre d’une copropriété ;
• Les primes d’assurance ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• Les déductions spécifiques liées à des dispositifs d’investissement locatifs (à l’exception des dispositifs Malraux et Pinel).
• Les contributions et taxes déductibles des impôts.

Vous devrez alors utiliser le formulaire n°2044 ou n°2044-SPE. La déclaration n°2044 spéciale devra être utilisée uniquement dans les cas suivants :

• Si l’immeuble est soumis à un régime spécial (monuments historiques par exemple) ;
• Si vous avez perçu des revenus provenant de la location de logements neufs ou assimilés pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositif Borloo neuf, Robien classique ou recentré, Robien ZRR classique ou recentré, Besson neuf ou Périssol) ;
• Si vous détenez des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (Robien SCPI ou Borloo SCPI) ;
• Si vous avez droit à une déduction spécifique grâce aux dispositifs Scellier ZRR ou Scellier intermédiaire.

Vous devez bien faire attention de ne pas dépasser la date limite. Chaque année, cette démarche peut être réalisée de mi-avril jusqu’à fin juin ( date limite de déclaration différente suivant le lieu de résidence). Vous pouvez effectuer votre déclaration en ligne ou par courrier postal. En cas de retard, l’administration fiscale peut appliquer des pénalités.

À cette occasion, vous devrez déclarer l’ensemble de vos revenus et pas seulement ceux issus de la location. En effet, ils sont tous imposables.

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