Expatriés non-résidents : réaliser un investissement immobilier en France depuis l'étranger

Pour un expatrié, l’investissement locatif représente un bon moyen de se constituer un complément de revenus pour la retraite. Ce bien immobilier devient une résidence secondaire pour des vacances ou un lieu de vie pour les vieux jours.

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Investissement immobilier et expatriation

Pour un expatrié, l’investissement locatif représente un bon moyen de se constituer un complément de revenus pour la retraite. Ce bien immobilier devient une résidence secondaire pour des vacances ou un lieu de vie pour les vieux jours.

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Investir dans l'immobilier locatif quand on est expatrié : les différentes stratégies

Plusieurs solutions d’investissement immobilier existent pour une personne vivant à l’étranger. Le choix idéal varie selon les objectifs de l’investisseur.

La location nue

Avec un turn-over moins fréquent des locataires, la gestion de la location nue s’avère plus simple. Sans avoir à déclarer son statut de loueur, ce type d’investissement locatif revêt de nombreux avantages. Vous pouvez notamment déduire le déficit foncier des revenus locatifs. Peu contraignant, ce type de location peut parfaitement convenir à un expatrié.

En investissant en Pinel Plus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location de votre bien immobilier. Le taux d’imposition sur vos revenus perçus en France sera moindre grâce à ce dispositif de défiscalisation.

La location meublée

Un logement meublé se loue à un loyer plus élevé qu’un bien immobilier vide. En tant qu’expatrié, vous choisissez entre le statut LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Dans les deux cas, la fiscalité est avantageuse, puisque les charges sont déductibles et que des amortissements sont possibles.

La location meublée vous permet de répondre à une forte demande locative de la part des étudiants et des professionnels en mobilité. La vacance locative entre deux locataires est en général de courte durée.

La location saisonnière

Les expatriés peuvent investir dans un bien immobilier dans une station balnéaire ou à la montagne puis le proposer à la location saisonnière. Les contraintes sont toutefois plus importantes puisque le meublé de tourisme est soumis à une obligation de déclaration et à l’obtention de l’autorisation de la mairie.

Quels sont les avantages de l’investissement immobilier en France pour un expatrié ?

L’investissement locatif assure aux expatriés non-résidents de disposer d’un bien immobilier pour leur retour en France, une fois la période d'expatriation terminée. En attendant, les revenus perçus lors de la mise en location permettent de se constituer un patrimoine.

Une fiscalité avantageuse

Dans une très grande majorité de cas, il existe une convention fiscale internationale entre votre pays d'expatriation et la France. Celle-ci vous affranchit d’une potentielle double imposition, en prévoyant une taxation des revenus fonciers dans le pays source, c’est-à-dire là où ils sont générés. En l’occurrence, en France. Le revenu foncier est donc imposé en France selon les règles suivantes :

  • Pour une location vide, la déduction des charges non financières (hors intérêts d’emprunt) peut créer un déficit foncier qui sera imputable sur votre revenu global. Ce type d'imposition représente un excellent moyen de réduire votre imposition.
  • L’imposition se porte sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée avec une déduction des charges.

Le taux d’imposition appliqué aux investisseurs en expatriation à l'étranger

Lorsque les expatriés décident d’investir dans un bien immobilier, ils bénéficient d’un taux d’imposition de : 

  • 20 % lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 27 794 € ; 
  • 30 % lorsqu’ils dépassent ce plafond. 

En tant que non-résident, vous pouvez choisir l’option d’imposition à taux moyen. Calculé selon les revenus perçus en France et à l’étranger, ce choix est en général plus avantageux. En comparant les deux possibilités, vous saurez quelle est la fiscalité la plus intéressante.

Les prélèvements sociaux pour les expatriés

Les revenus perçus en France sont soumis à des prélèvements sociaux avec un taux de 17,2 %. Toutefois, si vous êtes expatrié dans l’Union européenne, le taux appliqué correspond à un prélèvement solidaire de 7,5 %. Dans ce cas, vous déclarez votre situation à l’administration fiscale des deux pays pour bénéficier de ce taux négocié.

Investir dans l'immobilier en France pour disposer d’un pied-à-terre

L’investissement locatif permet de préparer le retour des expatriés en France. Ce logement pourra se transformer en résidence principale. Vous n’aurez donc pas à acheter un nouveau bien immobilier pour vous réinstaller dans l’Hexagone avec votre famille.
 
Vous pouvez également la conserver en tant que résidence secondaire et continuer à percevoir des revenus complémentaires. Ces compléments vous seront utiles lors du passage à la retraite, afin de compléter votre pension.
 
Ce bien immobilier peut également servir de pied-à-terre lors des séjours en France. En le proposant à la location saisonnière, vous êtes certain de sa disponibilité pour vos propres besoins lorsque vous retournez dans l’Hexagone. A chaque nouveau voyage, vous pouvez l’occuper librement sans avoir à subir de frais supplémentaires.

La gestion de son investissement immobilier à distance

Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, vous n’êtes pas dans l’obligation de revenir en France pour finaliser la transaction. Plusieurs solutions existent pour simplifier l’achat immobilier depuis l’étranger.

Réaliser les formalités d’achat à distance

Le compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente peuvent désormais avoir lieu par voie électronique. Vous n’êtes donc pas dans l’obligation de vous déplacer pour pouvoir signer les documents officiels. Avec la même valeur juridique, cette démarche vous permet de devenir propriétaire à distance.

La signature par procuration

Pour éviter de vous déplacer, vous pouvez également désigner un tiers pour vous représenter. Vous lui donnez procuration pour signer les documents nécessaires pour que vous deveniez le nouveau propriétaire du bien immobilier acheté. Cette personne de confiance se rend donc chez le notaire pour signer les documents en votre nom.

Déléguer la gestion locative

Pour les recherches de locataires, l’organisation des visites et l’encaissement des loyers, confiez la gestion locative à un professionnel de l’immobilier. Cet expert en investissement vous accompagne efficacement puisqu’il se trouve sur place.

 

Lorsque vous êtes expatrié, concrétiser un projet d’achat immobilier n’est pas aisé. Toutefois, en faisant appel à des experts, vous bénéficiez d’un investissement locatif clé en main. La gestion locative lève les limites des contraintes d’une transaction à distance.
 

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