Les clauses résolutoires d'un bail de location

La clause résolutoire est une clause à insérer dans le contrat de location (le bail de location), et qui vise à offrir une meilleure sécurité juridique au propriétaire. Elle vous permet en effet, en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles (paiement du loyer notamment), de résilier le bail unilatéralement , tout comme dans le cas d’un congé pour vente ou d’une reprise de bail.

La procédure s’en trouve simplifiée et accélérée, vous évitant une action en justice pour annuler le contrat et expulser le locataire. Sans cette clause résolutoire, la révocation du bail doit être prononcée par un tribunal.

Les situations dans lesquelles la clause résolutoire peut être mise en œuvre sont strictement encadrées par la loi (article 24 de la loi du 6 Juillet 1989). On retrouve 4 motifs de recours possibles :

• le non-paiement des loyers et/ou des charges locatives ;
• le non-versement du dépôt de garantie par le locataire au moment de la signature du bail et de son entrée dans le logement ;
• la non-souscription par le locataire d’une assurance habitation, couvrant les risques locatifs ;
• le non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux, et notamment en cas de troubles de voisinage et nuisances constatées par le tribunal.

Ces cas sont les seuls qui vous autorisent à résilier le bail via la clause résolutoire. Le législateur les considère comme suffisamment graves pour vous autoriser à mettre fin unilatéralement au contrat de location.

Tout autre cas utilisé pour mettre en œuvre la clause résolutoire serait jugé irrecevable, et même illégal. Si vous souhaitez engager une résiliation du bail pour un autre motif, il vous faudra alors passer par la voie judiciaire.

Soyez très vigilant quant à la rédaction de la clause résolutoire. Celle-ci doit être claire et non équivoque. Le but des termes clairs et précis est d’éviter toute interprétation par le tribunal.

D’autre part, ce n’est pas parce que le législateur recense 4 situations donnant la possibilité de mettre en œuvre la clause résolutoire, que celles-ci sont induites. Vous devez mentionner dans la clause les circonstances susceptibles d’entraîner la résolution du bail. Les motifs doivent être précis : impayés, défaut d’assurance...

Exemple de clause résolutoire :

« Il est prévu que le bail sera résilié immédiatement et de plein droit dans les cas suivants, si bon semble au bailleur :

1) deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie

2) un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire

3) troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra immédiatement quitter les lieux sans qu'aucune offre de paiement ou d'exécution de ses obligations ne puisse faire obstacle à la résiliation du contrat. Si le locataire refusait de quitter les locaux, il suffirait d'une simple ordonnance de référé pour constater la résiliation du bail et engager la procédure d'expulsion du locataire.

Il est enfin précisé que le locataire est tenu des obligations du présent bail jusqu'à libération effective des lieux sans préjudice des dispositions de l'article 1760 du Code Civil, et ce nonobstant l'expulsion. »

La clause résolutoire n’a pas un effet immédiat. Le locataire dispose d’un délai pour respecter ses obligations.

Avant de notifier un commandement par huissier au locataire, vous devez lui adresser une mise en demeure en précisant par exemple les montants de loyers attendus, les dates des dernières relances amiables, le délai accordé pour régulariser, etc. Cette mise en demeure doit être envoyée par courrier avec accusé de réception.

Malgré les relances et la mise en demeure, si votre locataire ne remplit toujours pas ses obligations, alors vous devez délivrer un commandement, signifié par huissier de justice. Cet acte informe le locataire de la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le commandement ouvre alors un délai donné au locataire pour s’acquitter de son obligation :

• 2 mois en cas de non-paiement des loyers ou des charges ;
• 1 mois en cas de non-versement du dépôt de garantie ;
• 1 mois en cas de non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs ;
• dans le cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, la condamnation du locataire suffit pour saisir directement le juge pour faire constater la résiliation.

Si le locataire estime que les faits reprochés ne sont pas légitimes, il peut contester ce commandement devant le tribunal. Il devra alors le faire avant l’échéance du délai accordé.

Si, à l’expiration du délai accordé, le locataire n’a toujours pas rempli ses obligations, alors vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour qu’il prononce la résiliation du bail en application de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire. La procédure est sensiblement la même : mise en demeure, puis assignation en justice par huissier. Toutefois, cette démarche n’est pas automatique comme la clause résolutoire, et la résiliation reste soumise à la libre appréciation du juge. Le tribunal établit la gravité des manquements du locataire et peut décider d’aménagements ou de délais de paiement.

La clause résolutoire peut donc vous aider à résilier plus facilement et plus rapidement le bail en cas de manquement du locataire à l’une des 4 obligations fixées par le cadre légal.