État des lieux : recourir à un huissier

L’état des lieux, qu’il soit d’entrée ou de sortie, est un document obligatoire, généralement établi à l’amiable entre le locataire et le bailleur qui discutent pour s’accorder sur l’état du logement. Il est joint au contrat de location. Chacune des deux parties pouvant discuter l’établissement de l’état des lieux, l’une ou l’autre des parties peut solliciter un huissier de sorte à prévenir tout contentieux ultérieur.

L’huissier de justice peut aussi intervenir en cas de litige à la demande d’une des parties ou lorsque l’une d’elles ne peut pas ou ne veut pas être présente. Il s’agit alors d’un « constat locatif » défini par l’article 3-2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dont les tarifs sont strictement encadrés.

Les désaccords surviennent plus fréquemment pendant l’état des lieux de sortie. En effet, ce qui peut être vu comme insignifiant par le locataire, peut être perçu comme une dégradation pour vous et vous pouvez souhaiter, par exemple, conserver tout ou en partie le dépôt de garantie. C’est pourquoi, dans le cadre d’un litige sur l’établissement de l’état des lieux, vous pouvez demander à un huissier de justice de procéder à celui-ci, sans avoir besoin de l’accord du locataire du logement. Ce dernier ne pourra pas s’y opposer si :

• L’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable ;
• Le locataire refuse de signer le document ;
• L’état des lieux ne peut pas être établi de manière contradictoire, notamment si le locataire ne peut être présent.

Le saviez-vous ?

Si vous refusez de signer l’état des lieux, le locataire a, lui aussi, la possibilité de mandater un huissier de justice pour régler le désaccord et bénéficier d’un état des lieux d’entrée ou de sortie valide.

Pour que l’état des lieux soit réalisé de manière neutre et impartiale, locataire et propriétaire peuvent contacter un huissier pour l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Chacune des parties peut faire part de ses contradictions lors de l’établissement du document. Cela permet d’éviter les litiges, quand le bail de location touche à sa fin et que le locataire doit restituer le logement.

Le coût et la charge ne sont pas les mêmes selon que l’huissier intervient dans le cadre d’un litige ou dans un constat à l’amiable.

En cas de litige, le coût des frais d’intervention d’huissier est fixé par voie réglementaire et partagé pour moitié entre le bailleur et le locataire, quelle que soit la partie qui a fait appel à lui. Il est strictement réglementé et dépend de la surface du logement (arrêté du 26 février 2016). Les tarifs sont majorés de 30 % dans les DOM, mais en France métropolitaine, ils se composent ainsi :

• 132,56 € TTC pour un logement de moins de 50 m².
• 154,44 € TTC pour un logement de 50 à 150 m².
• 231,66 € TTC pour les logements de plus de 150 m².

À cela viennent s’ajouter une taxe fiscale forfaitaire de 14,89 €, ainsi qu’une indemnité de frais de déplacement de 7,68 €. Sans oublier le coût des lettres de convocation de 18,02 €.

Selon la loi, article 2 du décret no 2014-890 du 1er août 2014, la part imposée au locataire ne peut pas excéder 3 €/m² de surface habitable, même si de ce fait la part du locataire n’atteint pas la moitié des frais d’huissier de justice. En aucun cas, le locataire ne peut payer plus que vous. Cependant, vous pouvez réviser ce montant une fois par an.

Dans le cas d’un constat amiable, le locataire comme vous, pouvez décider de mandater un huissier de justice. Dans ce cas, les frais d’intervention ne sont pas soumis à une tarification déterminée, le prix est fixé librement par l’huissier. Il est alors conseillé de demander des devis, afin de comparer les prix et éviter les mauvaises surprises. La facturation est à la charge de l’entité qui en fait la demande, ou peut être partagée entre les deux parties si la volonté de faire intervenir un huissier est commune. Toutefois, là encore, le montant à régler par le locataire ne peut pas excéder le montant payé par le propriétaire. Soit la moitié du montant dans une limite de 3 €/m².

L’établissement de l’état des lieux d’entrée ou de sortie est réalisable par un huissier, qu’il y ait un litige ou non. Il constitue un coût non négligeable, mais il permet en grande partie de prévenir les contentieux entre les deux parties signataires d’un bail de location.