Les charges récupérables

Avant d’entrer dans le détail des charges récupérables, il est nécessaire de rappeler les différences entre location vide et meublée car le traitement des charges locatives diffère de l’un à l’autre.

Un logement meublé est un bien proposant tout le mobilier nécessaire au locataire pour dormir, manger et vivre convenablement. Il doit être équipé d’une literie, d’un canapé, d’un four, d’ustensiles de vaisselle et de cuisine, d’une table, de sièges, d’étagères de rangement ou encore de luminaires.

La location vide concerne, par définition, les logements non meublés. Dans la pratique, il n’est pas rare que ce type de bien comporte déjà des plaques de cuisson ou des placards de rangement.

La plupart des règles régissant la location vide sont identiques à celles concernant la location meublée. Il existe néanmoins quelques différences :

• Pour un logement vide, la durée du bail doit être au minimum de trois années (sauf quelques cas précis : étudiant, mutation professionnelle, départ à la retraite), alors qu’elle est d’une année pour un meublé ;
• Le dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer pour un logement vide, contre deux mois pour une location meublée ;
• Le congé du bailleur doit être donné au moins six mois à l’avance pour une location vide, contre trois mois pour un logement meublé ;
• Le préavis du locataire d’un logement vide doit être donné au minimum trois mois avant le départ (hors zones tendues), contre un mois dans le cadre d’une location meublée ;
• L’assurance habitation est obligatoire s’il s’agit d’une location vide, alors qu’elle est simplement recommandée pour une location meublée.

Dans le cadre d’une location vide, les charges locatives sont obligatoirement récupérables sur leur montant réel. Comme ces dépenses ne sont pas connues au jour le jour, le locataire verse tous les mois des provisions de charges. Une régularisation annuelle est ensuite effectuée.

Trois grands types de charges sont généralement provisionnés :

• L’ensemble des services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (ascenseur, eau ou chauffage collectif par exemple) ;
• Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble et des espaces verts ;
• Les redevances diverses, telles que l'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage ou la redevance assainissement.

Les charges récupérables exhaustives sont listées dans le décret 87-713 du 26 août 1987. La liste de ces charges, fixée de façon réglementaire, est consultable directement sur le site du gouvernement (Légifrance).

Les charges récupérables d’une location meublée sont identiques à celles d’une location vide.

En revanche, contrairement à la location vide, le propriétaire peut fixer le montant des charges de deux façons :

• Le paiement au réel, comme pour une location vide ;
• Ou le paiement au forfait : dans ce cas, vous devrez déterminer une somme fixe qui ne varie plus, peu importe le montant réel des charges.

Pour le régime forfaitaire, le bailleur peut fixer un pourcentage ou un montant constant que le locataire devra payer mensuellement. Ce régime apparaît donc comme le plus simple pour la location meublée, notamment dans le cadre des locations courte durée (la régularisation des charges se faisant à l’année).

Notez que le forfait fixé ne devra pas être « manifestement disproportionné » par rapport au coût des charges réellement récupérables sur le locataire. Pour déterminer le montant, vous devez donc faire une estimation la plus juste possible des dépenses de votre locataire. Pour vous aider, vous pouvez prendre comme base de calcul les relevés de charges des 2 ou 3 années précédentes. Attention, si le locataire estime que ce forfait est manifestement trop élevé, il pourrait se retourner contre vous.

Veillez tout de même à ce que le forfait couvre l’ensemble des dépenses. Dans le cas contraire, vous ne pourriez pas demander de complément à votre locataire ! Néanmoins, ce forfait peut être indexé chaque année sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), si le contrat le mentionne. Ainsi, lors de la rédaction du bail, n’oubliez pas de prévoir une clause vous permettant d’augmenter le montant des charges !

Vous l’avez compris, les charges récupérables sont les mêmes qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Néanmoins, dans le cadre d’une location meublée, la fixation d’un montant forfaitaire peut simplifier la gestion des charges et leur régularisation.. N’hésitez pas à consulter le site du gouvernement pour en savoir plus.