Dispositif Pinel : que faire en cas de loyer impayé ?

Lorsque vous choisissez votre futur locataire, veillez à étudier soigneusement son dossier afin d’opter pour un profil adapté au type du logement et au niveau du loyer. Demandez certains justificatifs pertinents (avis d’imposition, contrat de travail, quittances de loyer…), toutefois sans abus. La solvabilité liée à la situation financière est au moins aussi importante que la qualité de vos relations. Rencontrez votre locataire et échangez régulièrement avec lui pour entretenir des rapports cordiaux tout au long de la durée du bail.

Pensez à intégrer une clause résolutoire au contrat de bail, afin de prévoir sa résiliation automatique dans le cas où le locataire ne respecterait plus les termes de l’accord (en l’occurrence le paiement du loyer).

Si vous l’estimez nécessaire compte tenu de la situation du locataire, vous pouvez demander qu’un garant se porte caution (simple ou solidaire) pour lui. En cas d’impayé, le garant s’engage à payer la dette. Il est par ailleurs possible que votre locataire soit éligible à la garantie Visale, accordée par Action Logement. Invitez-le à se renseigner à ce sujet. Autre solution préventive, généralement incompatible avec la caution : l’assurance loyers impayés, à souscrire au moment de la signature du bail ou de son renouvellement.

Si vous le souhaitez, vous pouvez également vous couvrir contre des risques d’autre nature, liés par exemple à la dégradation du logement, aux frais de contentieux, au départ imprévu ou au décès du locataire. Renseignez-vous auprès de votre assureur.

Un impayé engendre toujours une situation délicate. Il est préférable de réagir vite, tout en privilégiant une résolution à l’amiable. Nos conseils, étape par étape.

• Contactez votre locataire par téléphone ou par écrit (lettre simple ou e-mail) pour lui demander quelques explications et tenter de trouver une solution à l’amiable (échelonnement du remboursement, réduction du montant…). Consignez votre accord par écrit.
• Le cas échéant, sollicitez la caution du locataire. Vous pouvez également l’orienter vers des dispositifs d’aide : SOS Loyers impayés, Fonds de solidarité pour le logement ou Action Logement.
• A défaut d’accord avec votre locataire, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception, le mettant en demeure de paiement dans un délai donné.
• Vous avez souscrit une assurance loyers impayés ? Sans réponse positive de la part du locataire dans les délais impartis, transmettez à l’assureur une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives. Celui-ci prendra alors en charge l’indemnisation au 1er euro et se retournera contre le locataire.
• Si vous n’êtes pas assuré, vous pouvez éventuellement émettre une injonction de payer, afin d’exiger le règlement du loyer sans mettre fin au bail. Déposez votre requête auprès du tribunal d’instance.
• Si aucun paiement n’a été effectué dans les délais impartis, rapprochez-vous d’un huissier de justice, qui pourra délivrer un commandement de payer. Votre locataire (ou sa caution) disposera de 2 mois pour payer sa dette avant la saisie du tribunal d'instance. Il reviendra alors à un juge, lors d’une audience, de décider de la résiliation du bail et de l’expulsion ou d’accorder un délai de paiement au locataire.
• Si le contrat de bail comprend une clause résolutoire, vous pouvez l’activer pour obtenir le départ du locataire plus rapidement, sans solliciter le tribunal d’instance. La décision (expulsion ou délai de paiement) sera soumise à l’appréciation souveraine d’un juge, sans que celui-ci ne statue sur le bien-fondé de la résiliation.