Dispositif Pinel : Avantages et conditions

Depuis le 1^er janvier 2025, il n’est plus possible de profiter du dispositif Pinel et Pinel +. D’autres solutions avantageuses vous permettent de réaliser un investissement locatif dans le neuf.

Le dispositif Pinel donne droit à une réduction d’impôts allant jusqu’à 5 250 € par an. Il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en allégeant votre fiscalité.

Les économies d’impôts sont calculées selon la durée d’engagement choisie et le montant du bien. Elles sont plafonnées à 52 500 € sur toute la durée de la période, et 5 250 € par an.

1. Pour une durée de location de 6 ans, vous économisez au maximum 10,5 % de la valeur du bien, soit 31 500 € en tout et 5250 euros max/an
2. Pour une durée de location de 9 ans, vous économisez au maximum 15 % de la valeur du bien, soit 45 000 euros en tout et 5000 € max/an
3. Pour une durée de location de 12 ans, vous économisez au maximum 17,5 % de la valeur du bien, soit 52 500 € en tout. La réduction d’impôts est de 5250 euros par an les 6 premières années, 4 500€ les trois années suivantes et 2 500 euros les 3 dernières années. 

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient du logement (prix d’achat + frais de notaire) dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable et de 300 000 € en tout.

Pour qu’un logement neuf soit éligible au dispositif Pinel, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Il doit être en état futur d’achèvement (VEFA) ou neuf mais n’ayant jamais été occupé.
• Il doit respecter les critères d’efficacité énergétique en vigueur (pour un logement neuf : soit la norme RT 2012, soit le label BBC Rénovation 2005).
• Pour un logement en VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois suivant la date de signature de l'acte d'acquisition. 

Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entraîner la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.

Dans le cadre du dispositif Pinel, le loyer de votre logement est pondéré selon sa surface et sa zone géographique. Les plafonds de ressources établis par zone géographique sont les suivants :

• Zone A bis : 19,51 €/m2
• Zone A : 14,45 €/m2
• Zone B1 : 11,68 €/m2
• Zone B2 : 10,15 €/m2

À ce montant, il convient alors d'appliquer un coefficient multiplicateur, calculé en fonction de la surface du logement : 

(Plafond de la zone x surface habitable) x (0,7 + 19/surface habitable). Ce coefficient ne peut excéder 1,2.

Exemple : un 2 pièces de 43 m2 en zone A bis pourra être loué 957 €/mois. 
Soit Loyer = (19,51 x 43) x (0,7 + 19/43) = 838,93 x 1,14 = 957,96€*

Le dispositif Pinel doit permettre de favoriser l’accès au logement. Il existe un plafond de revenus pour vos locataires. Le tableau ci-dessous donne les plafonds de 2025.

À savoir : Depuis 2015, les membres de votre famille peuvent être vos locataires s’ils remplissent les conditions de ressources. Seule contrainte : qu’ils ne soient pas dans votre foyer fiscal.

Pour bénéficier des économies d’impôts Pinel, vous devez louer votre bien pendant toute la durée de l’engagement initial (6 ou 9 ans). Si vous quittez le dispositif avant la fin de votre engagement, vous êtes tenus de rembourser au Trésor Public les économies d’impôt réalisées. Si vous prolongez ensuite de trois ans, vous devez louer votre bien pendant trois années supplémentaires pour obtenir l’abattement fiscal lié à la prolongation, mais la réduction initiale est acquise.

À savoir : Vous ne pouvez ni revendre ni occuper votre bien tant que votre engagement n’a pas pris fin.

Le dispositif Pinel est calculé selon la localisation du bien. Les villes sont classées en zones A bis, A, B1, B2 ou C selon la tension de leur marché immobilier. Les zones A bis, A et B1 sont considérées comme tendues et éligibles d’office au dispositif Pinel. Les zones B2 et C sont considérées comme non tendues et doivent demander un agrément préfectoral.

Zone A bis : regroupe Paris et certaines communes de la région Île-de-France

Zone A : réunit des communes d’Île-de-France, de la Côte d’Azur et de la zone frontalière Suisse ainsi que certaines grandes métropoles (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier).

Zone B1 : comprend toutes les autres grandes métropoles (Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg) et les villes limitrophes de la zone A (Grand Lyon, Genevois français…)

Zone B2 et C : La zone B2 et la zone C regroupent toutes les autres villes, souvent des communes de moins de 50 000 habitants à pression démographique assez faible ou les communes rurales. 

À savoir : les Zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Pour les investissements réalisés par le biais de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les avantage fiscaux sont désormais similaires à ceux en vigueur pour les particuliers.

*calcul effectué à partir des chiffres des informations de l’ANIL