Acheter pour louer à ses enfants : un effet d’aubaine Pinel ?

C’est l'un des grands avantages du dispositif Pinel : la possibilité de louer à ses enfants tout en restant éligible à la réduction d’impôt.

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Acheter louer aux enfants : effet d’aubaine Pinel

C’est l'un des grands avantages du dispositif Pinel : la possibilité de louer à ses enfants tout en restant éligible à la réduction d’impôt.

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Louer à ses (grands) enfants, c'est possible

Dans le dispositif Pinel, l’nvestisseur peut louer à tous les membres de sa famille : ses parents, ses enfants, ses cousins… Mais attention, pas dans n’importe quelle condition. Il est notamment impératif que le locataire soit exclu du foyer fiscal, pour ne pas rajouter l’avantage du dispositif Pinel au bénéfice de la demi-part fiscale. D’autres restrictions s’imposent sur le même principe. La loi sort ainsi du dispositif les cas de location :

  • aux enfants mineurs
  • aux enfants étudiants, entre 18 et 25 ans, rattachés au foyer fiscal des parents
  • aux enfants touchant des aides aux logements (APL, ALS…)

Un enfant majeur, étudiant, ne pourra donc être logé que s’il est détaché du foyer fiscal tout en renonçant aux différentes aides au logement… Un cadre plutôt restrictif donc, qui s’efface de facto à l’entrée de la vie active : si l’enfant touche un salaire et déclare des revenus inférieurs au plafond, il peut habiter l’appartement, comme n’importe quel locataire.

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Peut-on louer en Pinel à son frère ou sa sœur ?

Dans le cadre de la loi Pinel, vous pouvez louer à vos ascendants et descendants. Ce dispositif ne fixe aucune restriction quant aux autres membres de la famille. Vous avez donc la possibilité de louer à votre frère ou votre sœur votre logement Pinel.

Bon à savoir

Lorsque votre locataire n’est pas un ascendant ou un descendant direct, il pourra prétendre à une aide au logement.

Quel que soit le membre de la famille choisi, le locataire doit posséder sa propre déclaration fiscale. Il n’est pas éligible en cas d’affiliation fiscale. Vous devrez fixer un loyer pour votre frère ou votre sœur en suivant les règles de calcul de la loi Pinel. Les plafonds de loyers et de ressources doivent être scrupuleusement respectés.

Peut-on louer en Pinel à ses parents ?

Avec des revenus plus modestes, les retraités peuvent rencontrer des difficultés à trouver un logement. Si tel est le cas et que vous possédez un logement en Pinel, il peut être tentant de leur proposer un contrat de bail en Pinel. Mais est-ce possible ?

 

Ce dispositif de défiscalisation permet justement de louer son bien à ses ascendants. Les parents sont donc concernés et peuvent résider dans votre logement. Vous conservez les avantages fiscaux de la loi Pinel, à condition de respecter les conditions suivantes :

  • Le plafond de loyers doit être scrupuleusement respecté ;
  • Vos parents ne dépassent pas le plafond de ressources ;
  • Vos parents locataires ne font pas partie de votre foyer fiscal.

Louer, mais pour quel loyer et pour combien de temps ?

Le prix du loyer pour un logement en loi Pinel doit respecter scrupuleusement les plafonds fixés par le gouvernement pour chaque zone. Lorsque vous louez un logement neuf en zone B1 à un membre de votre famille, vous ne devrez donc pas excéder un loyer de 10,44 €/m² en 2021.

 

Si la loi est restrictive pour le locataire, elle ne l’est pas (encore) quant aux modalités de location (la durée et le montant des loyers). Un investisseur peut ainsi louer à sa famille pour quelques mois ou la durée totale de l’engagement de location prévue (6, 9 ou 12 ans).

 

Une précision importante : Les parents peuvent par contre louer à des tarifs peu élevés leur logement à leur enfant devenu grand… Mais il faut rester raisonnable pour éviter le contrôle fiscal. Vous devez respecter les prix du marché. Un loyer trop bas pour un membre de votre famille pourrait remettre en question votre éligibilité à loi Pinel. Vous risquez donc de perdre l’avantage fiscal pour votre investissement immobilier.

 

Dans la mesure du possible, vous devrez donc trouver un juste milieu entre un loyer faible et le plafond pour la zone concernée.

Peut-on faire un don en Pinel ?

La donation d’un logement en Pinel est possible uniquement dans certains cas. Vous devrez donc vous y référer pour transmettre votre bien immobilier à vos héritiers.

La donation-partage d’un bien immobilier en loi Pinel

Si vous effectuez une donation-partage, l’avantage fiscal obtenu par le précédent propriétaire n’est pas forcément transféré. En effet, après son décès, la réduction Pinel est perdue puisque le logement est considéré comme mis à disposition gratuitement au bénéficiaire de la donation.

La perte de l’avantage fiscal lors d’une donation

Le démembrement n’est pas supporté par le dispositif Pinel. Vous ne pouvez donc pas donner la nue-propriété d’un bien, au risque de ne plus être éligible à cette loi.

 

Vous ne pouvez pas non plus passer par une SCI Pinel pour ensuite donner vos parts dans le cadre d’une nue-propriété. Si vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous ne pouvez pas donner un bien en direct, via une SCI ou une SCPI.

Si vous donnez votre bien en Pinel, vous perdrez l’avantage fiscal sur votre prochain impôt sur le revenu. Mais plus important encore, vous devrez rembourser celui qui vous a été octroyé. Votre futur impôt sera majoré de la réduction fiscale dont vous avez bénéficié. Vous devez donc faire preuve de prudence lorsque vous souhaitez faire don d’un bien en Pinel. Mieux vaut attendre de sortir du dispositif.

Bon à savoir

Lorsque le décès d’un des conjoints ou partenaire de pacs survient, le survivant peut demander à continuer à profiter du dispositif malgré le démembrement. Il s’agit de la seule exception acceptée par l’administration fiscale.

La fiscalité de la donation en Pinel

Lorsque vous donnez votre logement en Pinel, des abattements fiscaux sont consentis par quinzaine d’années :

  • 100 000 € par enfant ;
  • 31 865 € par petit-enfant ;
  • 5 310 € pour chaque arrière-petit-enfant.

 

Ces avantages fiscaux sont octroyés uniquement lorsque vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf. Ils sont cumulables avec les abattements concernant la donation d’un bien immobilier en ligne directe.

 

Pour profiter de ces abattements, la donation doit impérativement être réalisée en pleine-propriété dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis de construire. Le logement ne doit pas être occupé par un membre de la famille ou faire l’objet d’une location.

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