Taxe d’habitation en LMNP : qui doit la payer ?

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales. Mais attention : elle reste toujours en vigueur pour les résidences secondaires. En LMNP, cela pose une question essentielle : votre bien est-il considéré comme résidence principale ou secondaire ?

Pour bien comprendre, il faut rappeler ce qu’est la taxe d’habitation. Cet impôt local est dû par toute personne ayant la jouissance d’un logement au 1er janvier de l’année. Il peut donc s’agir :

• d’un locataire,
• d’un propriétaire occupant,
• ou même d’un occupant à titre gratuit.

Dans le cas d’un bien loué meublé, tout dépendra de l’usage qu’en fait l’occupant : est-ce sa résidence principale, sa résidence secondaire, ou est-ce un logement vacant ?

Autre élément déterminant : le mode de calcul de la taxe. Celle-ci repose sur :

• la valeur locative cadastrale du logement, soit une estimation du loyer annuel théorique que générerait le bien s’il était loué dans des conditions normales ;
• la composition du foyer fiscal de l’occupant ;
• les taux d’imposition votés par la commune et l’intercommunalité.

Ainsi, la situation fiscale d’un LMNP dépend à la fois de l’occupant du logement et de la façon dont ce logement est exploité.

Impact du type de location sur la taxe d’habitation

Les Loueurs en Meublé Non Professionnels doivent se pencher sur la nature exacte de leur activité pour déterminer s’ils sont ou non concernés par la taxe d’habitation. Car selon que le bien est loué à l’année, en location saisonnière ou inoccupé, les règles changent.

Location longue durée

Si vous louez votre bien meublé à l’année, la réponse est plutôt simple, mais comporte quelques nuances :

• Le locataire en place au 1er janvier occupe le bien à titre de résidence principale : il est exonéré de taxe d’habitation, puisque celle-ci a été supprimée pour les résidences principales.
• Le locataire y réside à titre de résidence secondaire : il devra payer la taxe d’habitation. Ce cas est fréquent pour les logements touristiques ou urbains occupés en alternance.
• Le logement est vacant au 1er janvier : en tant que propriétaire, vous devenez redevable de la taxe d’habitation. Toutefois, vous pouvez en demander l’exonération si vous prouvez que le bien était proposé à la location sans succès, et que vous avez tout mis en œuvre pour trouver un locataire (annonces, agence, visites…).

Location courte durée

La location saisonnière, de courte durée, est généralement considérée comme résidence secondaire.

• Le bien est loué en continu à des vacanciers : la taxe d’habitation n’est pas due par le propriétaire si celui-ci n’en conserve pas l’usage personnel.
• Le propriétaire s’en réserve l’usage, même ponctuellement (par exemple quelques jours durant l’année) : dans ce cas, l’administration fiscale considère qu’il en a la jouissance, et vous êtes donc redevable de la taxe d’habitation.

Autrement dit, pour ne pas être imposé, le bien ne doit jamais être utilisé personnellement par le propriétaire. 

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous êtes tenu de déclarer les revenus issus de votre activité locative. Cette déclaration s’effectue via le formulaire 2042 C PRO, à joindre à votre déclaration annuelle de revenus. Deux régimes fiscaux sont envisageables selon le montant de vos recettes : le micro-BIC et le régime réel.

Les obligations fiscales en micro-BIC

Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes locatives n’excèdent pas 77 700 € par an pour une location meublée classique, 15 000 € pour les locations meublées touristique non classée, ou 188 700 € pour les locations meublées de tourisme classés :

• Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos recettes en location meublée classique, considéré comme couvrant vos charges.
• Pour une location meublée touristique non classée, cet abattement passe à 30 %.
• Pour les logements classés en meublé de tourisme, cet abattement passe à 50 %, ce qui allège encore davantage l’imposition.

Ce régime convient parfaitement aux bailleurs ayant peu de charges ou souhaitant éviter la complexité d’une comptabilité détaillée. L’administration fiscale applique automatiquement l’abattement sur les revenus déclarés, sans que vous ayez à justifier des dépenses engagées.

Les obligations fiscales au réel

Si vos recettes dépassent les plafonds mentionnés ou si vous en faites le choix (même en dessous de ces seuils), vous basculez ou optez volontairement pour le régime réel. Ce régime permet une déduction intégrale des charges réelles liées à l’activité locative, telles que :

• les intérêts d’emprunt et frais bancaires,
• les travaux d’entretien ou de réparation,
• les assurances, taxes et charges de copropriété,
• les honoraires de gestion ou de comptabilité.

Vous pouvez également amortir le bien immobilier, le mobilier, les équipements ou encore les frais de notaire, ce qui constitue un puissant levier pour réduire, voire annuler l’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

En contrepartie, le régime réel impose de tenir une comptabilité complète. Vous devez notamment fournir :

• un bilan comptable annuel,
• un compte de résultat,
• un tableau des amortissements,
• un fichier des écritures comptables

La cotisation foncière des entreprises

Contrairement à la taxe d’habitation, la cotisation foncière des entreprises est liée à l’exploitation d’une activité commerciale. Ainsi, si vous mettez en location un logement meublé qui ne constitue pas votre résidence principale, vous serez redevable de la CFE, même si la taxe d’habitation ne s’applique pas.

Il peut toutefois arriver que les deux taxes, la CFE et taxe d’habitation, se cumulent. C’est le cas par exemple si vous louez un bien meublé tout en en conservant l’usage personnel. Dans ce type de configuration hybride, vous devrez régler les deux impositions : la taxe d’habitation pour la jouissance personnelle du bien, et la CFE pour l’exploitation locative.

En LMNP, bien connaître les règles de la taxe d’habitation vous permet d’éviter les erreurs et d’optimiser votre investissement. En fonction de l’usage du bien, les obligations diffèrent. Évitez les erreurs avec un bon accompagnement avec Bouygues Immobilier, vous avancez en toute confiance dans votre projet locatif.