Qu'est-ce que la zone tendue ?

Cette désignation implique des règles particulières auxquelles propriétaires et locataires doivent se plier :

• L’encadrement des prix des loyers pour tous les locaux nus ou meublés à usage d’habitation
• Un préavis réduit à un mois pour locataire d’un logement en zone tendue
• Une taxe sur les logements vacants
• Une taxe d’habitation majorée pour les logements vacants qui ne correspondent pas à des résidences principales.

Avant toute mise en location, il est donc judicieux de vérifier si la commune est considérée dans une zone tendue. Lorsque c’est le cas, ces règles s’appliquent et vous devrez les respecter dans le cadre de la gestion locative.

Dans les zones tendues, les loyers sont soumis à des encadrements. En tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez donc pas les fixer librement comme vous le souhaitez.

Depuis 2012, les villes qui sont considérées comme des zones tendues doivent appliquer un encadrement des loyers. Tout propriétaire qui signe un nouveau bail de location pour ses logements doit respecter cette règle. Cet encadrement concerne aussi bien les logements nus que meublés.

Il existe toutefois certaines exceptions qui doivent être connues :

• Le loyer peut être fixé librement pour une première location, les logements inoccupés depuis 18 mois ou les logements qui n’ont pas été loués depuis 6 mois pour pouvoir réaliser des travaux de rénovation.
• Lorsque des travaux ont été réalisés pour améliorer le logement, la fixation du loyer échappe à cette règle d’encadrement si le montant des frais engagés est au moins égal à la moitié des loyers perçus lors de l’année précédente. Dans ce cas, l’augmentation de loyer sera au maximum de 15 % du montant réel des travaux.

Si Paris et Lille ont expérimenté en premier la mise en place d’un plafonnement des loyers généralisé, ce dispositif a par la suite été annulé. Cependant, avec la loi Elan n°2018-2021 du 23 novembre 2018, il a été de nouveau réintroduit pour une période expérimentale de 5 ans et peut être mis en place sur demande de certains territoires en plus de Paris (notamment la métropole Aix-Marseille-Provence, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris et la métropole de Lyon).

Dans ces villes, la fixation du loyer de votre bien immobilier peut donc être soumise à des règles de plafonnement. Le loyer de votre logement ne pourra donc pas dépasser un montant mensuel maximal.

En général, le préavis pour une location classique nue ou meublée est porté à trois mois. Toutefois, lorsque le logement concerné est situé dans une zone tendue, ce préavis pourra être réduit. Il est alors d’un mois seulement. Votre locataire et vous-même pouvez donc vous adapter à cette règle dès lors qu’elle est stipulée dans le bail de location.

Dans les zones tendues, la pénurie de logements représente un réel problème. Pour lutter contre ce phénomène, une taxe sur les logements vacants a été mise en place. Ainsi, si, en tant que propriétaire, vous ne mettez pas vos biens sur le marché de la location, vous pouvez être sanctionné. Tous les biens qui se situent dans une zone tendue et qui ne sont pas loués au 1er janvier de l’année d’imposition se verront appliquer cette taxe sur les logements vacants.

A l’instar de la taxe d’habitation, cette taxe sur les logements vacants est basée sur la valeur locative du logement. Le taux appliqué s’élève à 12,5% la première année et est fixé ensuite à 25% les années suivantes.