Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Certaines grandes agglomérations connaissent un important déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande, avec une demande nettement supérieure à l’offre. Cette situation de pénurie de logements peut se traduire par de fortes hausses de loyers et entraîner de sérieuses difficultés d’accès au logement pour la population. L’encadrement des loyers à la relocation permet de limiter la hausse des loyers lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.

L’encadrement des loyers à la relocation concerne 28 agglomérations situées en zones dites « tendues » (Abis, A et B1), caractérisées par des prix élevés des loyers et par une pénurie de biens. Initié en 2012, le dispositif est reconduit chaque année depuis.

Dans toutes ces zones tendues, les loyers encadrés sont ceux des biens loués vides ou meublés, sauf :

• s’il s’agit d’une première location
• si le bien est resté inoccupé plus de dix-huit mois
• si le propriétaire a fait d’importants travaux de rénovation (d’un montant supérieur à un an de loyer)

Si vous louez un bien dans une commune pratiquant l’encadrement des loyers, vous ne pouvez pas augmenter le loyer comme vous le souhaitez. L’augmentation lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation ne peut pas dépasser celle de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) sur 12 mois. Elle correspond donc, au maximum, à l’augmentation des prix constatée par l’INSEE. Lors d’une relocation, le montant de l’ancien loyer doit être inscrit dans le bail locatif. Le nouveau locataire peut ainsi vérifier qu’il n’a pas fait l’objet d’une augmentation abusive.

Si vous estimez que votre loyer est sous-évalué, vous pouvez cependant proposer une réévaluation, en prenant pour référence six loyers de biens similaires au vôtre, dans le même quartier. La réévaluation est soumise à l’accord du locataire.

Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ont été définies par la loi Elan de 2018 puis précisées dans un décret de mai 2019. Le préfet peut vous mettre en demeure de régulariser votre contrat de bail sous deux mois et de restituer les loyers trop perçus. Les amendes encourues en cas de non-respect sont de 5 000 euros (portés à 15 000 euros si le bailleur est une personne morale.)

L’encadrement des loyers réglemente uniquement l’augmentation du loyer, pas sa première fixation ou nouvelle fixation après travaux ou longue carence locative.

Il existe cependant un second type d’encadrement des loyers, qui est techniquement un plafonnement des loyers. Mis en place par la loi ALUR, sous la présidence Hollande, ce dispositif expérimental consistait à donner un loyer de référence par type de bien immobilier et par quartier. Le propriétaire ne pouvait pas dépasser ce loyer de référence, majoré de 20 % au maximum [loyer de référence majoré], ni proposer un loyer inférieur de plus de 30 % [loyer de référence minoré]. Le plafonnement des loyers a été appliqué entre 2015 et 2017 à Paris et à Lille. Il est à nouveau en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019. Cet encadrement des loyers n’est pas rétroactif. Il s’applique à tous les baux signés depuis le 1er juillet 2019.

La première mouture du plafonnement des loyers, initiée par la loi ALUR, avait été annulée fin 2017, après avoir été portée en justice par des associations de bailleurs. La décision juridique se fondait sur une faiblesse dans la définition des zones géographiques au sein desquelles le dispositif pouvait s’appliquer. La loi ELAN a repris le texte initial de la loi ALUR en ajoutant des précisions sur le zonage géographique.

Le dispositif d’encadrement des loyers de la loi ELAN peut s’appliquer, sur demande, à toutes les agglomérations situées en zones tendues. Au sein de ces agglomérations, il existe également un zonage très précis, par quartiers, l’encadrement pouvant s’appliquer uniquement dans les quartiers les plus tendus de l’agglomération.

Dans les zones de plafonnement des loyers, la loi donne un montant moyen de loyer par quartier, appelé le loyer médian de référence. Ce montant est calculé par rapport aux loyers moyens constatés pour des logements similaires dont les baux de location sont en cours. Le loyer proposé par le bailleur ne doit pas s’écarter de plus de 20 % de ce montant moyen, à la hausse ou à la baisse.

Parmi les critères permettant d’établir le loyer de référence, se trouvent :

• la zone dans laquelle se trouve le logement. Paris, par exemple, a été découpée en 80 quartiers administratifs ayant chacun leur propre loyer de référence
• la date de construction : quatre tranches sont définies avant 1946, de 1946 à 1970, de 1970 à 1990 et de 1990 à aujourd’hui
• le type de location : vide ou meublée
• le nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces

Certains bailleurs louant des biens aux caractéristiques exceptionnelles peuvent appliquer une majoration de loyer, permettant de dépasser de plus de 20 % le loyer médian de référence. Les caractéristiques retenues doivent être véritablement exceptionnelles, comme une vue sur un monument historique ou une piscine privée, par exemple.

• Elles ne doivent pas être liées à la typologie du quartier, donc partagées par l’ensemble du secteur (exemple : moulures ou hauteur sous plafond de 3 m dans un quartier haussmannien, à Paris).
• Elles ne doivent pas non plus faire l’objet d’une facturation dans les charges (exemple : piscine collective dont l’entretien figure dans les charges de copropriété payées par le locataire).

L’encadrement des loyers est une mesure de protection envers les locataires. Il ne concerne que la réévaluation des loyers, pas leur première fixation. Exception faite de Paris, qui applique un plafond de loyer par quartier pour freiner l’envolée du coût du logement pour les locataires.