La révision du loyer

Réviser un loyer consiste à en modifier le montant. La révision du loyer porte uniquement sur le loyer, hors charges locatives. La modification du montant des charges s’appelle « régularisation ».

La révision d’un loyer peut avoir lieu de deux façons :

1) En cours de bail, à la date de révision prévue dans le contrat, qui est souvent la date anniversaire du bail.

2) Entre deux baux, à condition de respecter l’éventuel encadrement des loyers en vigueur dans la ville du logement.

En 2014, la loi ALUR est venue réglementer la fréquence des révisions du loyer en cours de bail. Celles-ci peuvent avoir lieu au maximum une fois par an, et sans dépasser le pourcentage de hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) des douze derniers mois . Même si vous n’avez pas révisé votre loyer depuis deux ans ou plus, la révision ne pourra pas être supérieure à l’augmentation de l’IRL des douze mois précédents.

Vous pouvez réviser le loyer de votre logement avant l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire. Les règles qui s’appliquent varient alors selon la zone géographique de la commune de votre bien. Si votre logement se trouve dans une zone dite « tendue », la révision du loyer est encadrée par la loi et ne peut excéder l’augmentation annuelle de l’IRL. Si votre logement n’est pas en zone tendue, la révision du loyer est libre.

Pour savoir dans quelle zone se trouve votre logement, il existe un simulateur officiel.

Pour calculer votre nouveau loyer, vous devez attendre la publication par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) de l’indice de référence des loyers (IRL) correspondant au trimestre que vous avez choisi comme base de révision. Ce trimestre est généralement mentionné dans le contrat de bail. À défaut, il s‘agit du dernier IRL disponible au moment de la date de signature du bail. Une fois calculé le nouveau loyer, vous devez en informer votre locataire par courrier.

Le gouvernement a mis en place une procédure d’encadrement des loyers en zones tendues, pour limiter la hausse du coût du logement. Si votre bien se trouve en zone A bis, A ou B1, vous devez donc respecter l’encadrement des loyers.

La règle de base est la suivante : en zone tendue, la demande de révision du loyer entre deux locations ne peut pas excéder l’augmentation de l’IRL des douze mois précédant la relocation.

Il existe cependant des exceptions à cette règle :

1) Si vous avez effectué des travaux de rénovation.

2) Si votre loyer était manifestement sous-évalué.

3) Si votre logement a été vacant pendant au moins 18 mois.

Dans le cadre d’un logement vacant pendant plus de 18 mois, vous êtes libre* de fixer librement le nouveau loyer. En cas de travaux ou de loyer sous-évalué, vous êtes soumis à un certain nombre de règles.

_{*sauf pour les villes comme Paris et Lille où la fixation du loyer est encadrée par un arrêté préfectoral établissant les loyers de référence par quartier.}

Si vous avez effectué des travaux d’amélioration ou de remise aux normes, vous pouvez augmenter le loyer de votre bien. Le taux d’augmentation autorisé dépend de l’importance des travaux.

1) Les travaux représentent moins de 6 mois de loyer. Vous ne pouvez pas augmenter le nouveau loyer mensuel.

2) Les travaux représentent plus de 6 mois de loyer. Vous pouvez augmenter votre loyer annuel à hauteur de 15 % de la valeur TTC des travaux.

Exemple : pour un 2 pièces loué 1000 euros (hors charges). En effectuant 8 000 euros de travaux, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 1200 euros, soit 100 euros par mois.

3) Les travaux représentent plus d’un an de loyer. Vous déterminez librement* le montant de votre nouveau loyer, à condition de relouer le bien dans un délai de 6 mois.

_{*sauf pour les villes comme Paris et Lille où la fixation du loyer est encadrée par un arrêté préfectoral établissant les loyers de référence par quartier.}

Si vous pensez que votre loyer est sous-évalué par rapport aux loyers qui se pratiquent dans le secteur, vous êtes en droit de l’augmenter. La réévaluation peut intervenir en cours de bail ou entre deux locations.

Dans les deux cas, la réévaluation doit inclure des références de loyers pratiqués dans votre secteur pour des logements comparables. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements dont les locataires sont en place depuis plus de trois ans. Il faut au minimum 6 références dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, 3 références dans les autres.

La hausse du nouveau loyer est cependant plafonnée. Elle s’élève au maximum à 50 % de la différence entre le loyer moyen, déterminé par les références, et le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé sur l’IRL :

1) Dans le cadre d’une hausse en cours de bail, et si le nouveau loyer dépasse de 10 % (en location vide) ou 15 % (en location meublée) l’ancien loyer, l’augmentation du loyer devra être lissée sur trois ans, six ans en cas de bail vide de 6 ans. Cette hausse est soumise à l’acceptation explicite du locataire qui est en droit de la contester en fournissant à son tour des références de loyers dans le voisinage.

2) Dans le cadre d’une révision entre deux locations, le nouveau loyer est applicable immédiatement.

Exemple de calcul :

Vous louez 500 euros un deux-pièces à Puteaux. Vous trouvez 6 références de deux-pièces comparables dans le voisinage, loués en moyenne 850 euros. Vous avez déjà pratiqué la révision IRL.

A la relocation, vous pouvez augmenter votre loyer au maximum de 175 euros en tout, ce qui correspondent à 50 % de la différence entre le loyer moyen du voisinage et votre ancien loyer.

Lors du renouvellement du bail, vous devez obtenir l’accord de votre locataire puis augmenter le loyer progressivement. Pour un bail de trois ans, l’augmentation sera de 58,33 euros par an, en plus de l’IRL.

La proposition de réévaluation doit :

• contenir le texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),

• et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

• en vous adressant un courrier avec accusé de réception (étape recommandée),

• puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),

• puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).