Le bail de colocation

On parle de colocation quand le logement est loué et partagé, à usage d’habitation et au titre de résidence principale, par plus d’une personne.

C’est un mode de vie qui s’est beaucoup développé ces dernières décennies, en particulier chez les étudiants qui cherchent à la fois à partager un toit, mais aussi à diviser le coût des loyers.

Du côté des propriétaires-bailleurs, le bail de colocation offre aussi plusieurs avantages : diminution du risque de vacance, gestion facilitée et garanties rassurantes.

Depuis 2014, la loi Alur et l’article 8-1 ont complété la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux d’habitation pour apporter un plus grand cadre législatif au contrat de colocation.

La signature d’un contrat de location spécifique est donc obligatoire. Le logement peut être mis à disposition vide ou meublé. Les colocataires peuvent avoir des liens amicaux ou familiaux entre eux (amis, fratrie, concubins), ou ne pas se connaître. En revanche, ils ne doivent être ni mariés ni pacsés.

Vous avez le choix entre 2 modalités de rédaction du bail de colocation :

• le bail unique et commun à tous les locataires ;
• le bail individuel : contractualisé avec chacun des colocataires.

Avec ce type de bail, un seul et unique contrat est signé avec l’ensemble des colocataires. Le nom de chacun doit y être mentionné. Le bail de location est alors commun à tous, et chacun a les mêmes droits et devoirs vis-à-vis du bailleur.

En cas de conclusion d'un bail de colocation unique, le loyer n'est pas fractionné entre les colocataires. Ils sont libres de se répartir à leur guise, la part que chacun aura à payer. De votre côté, vous êtes en droit de demander le paiement en totalité et en une seule fois. Il en est de même pour les charges locatives.

Pour vous prémunir du risque d’impayés, vous pouvez inclure au bail une clause de solidarité. Cette clause stipule que tous les colocataires sont « indivisiblement et solidairement » liés aux obligations existantes au titre du contrat de location. Ils sont donc (ainsi que leurs cautions respectives) redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges). En tant que propriétaire, et en cas de défaut de paiement d’un des colocataires, vous pouvez vous retourner contre n’importe quel autre locataire pour réclamer votre dû.

Cette clause s’applique aussi en cas de non-paiement d’un occupant qui a donné congé.

C’est le 2e modèle de bail de colocation. Dans ce cas, la colocation est formalisée par plusieurs contrats. Dans ce type de bail, il n’y a pas de responsabilité solidaire ou d’obligations indivisibles entre colocataires. En effet, chaque locataire signe avec le bailleur, un bail indépendant.

Dans le cas de baux individuels, ceux-ci devront préciser :

• la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
• les parties communes mises à disposition de l'ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).

Pour le paiement du loyer, chaque colocataire est simplement redevable de sa quote-part de loyer.

En cas de bail unique, si tous les colocataires souhaitent partir en même temps, ils doivent vous adresser un préavis commun, incluant tous les noms et signatures des colocataires. Ils peuvent aussi le faire de façon individuelle. Dans ce cas, c’est le dernier courrier arrivé qui fait foi pour le calcul du délai de préavis.

Si un seul des colocataires souhaite partir, ce dernier devra vous notifier son congé en bonne et due forme et respecter le délai de préavis.

Dans le cas d’un bail unique, la colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :

• le loyer n'est pas diminué de la part du locataire partant ;
• il ne peut pas vous demander de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable ou attendre la fin du bail ;
• si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant (et sa caution) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe le bail dans ce délai.

Dans le cas d’un bail individuel, les démarches sont les mêmes. Mais, après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.

Pour remplacer un colocataire sortant, dans le cas où d’autres restent, on distingue 2 cas de figure :

• bail unique : il faut que vous donniez votre accord et qu’un avenant au bail soit établi, mais vous ne pouvez pas imposer un nouveau colocataire aux colocataires déjà en place. Si vous trouvez un remplaçant, demandez l’accord des colocataires restants avant de signer un avenant ;
• bail individuel : vous pouvez choisir un nouveau colocataire sans avoir besoin de l’accord des autres occupants.

Si c’est vous qui souhaitez rompre le bail, vous pouvez le faire à échéance du contrat, uniquement dans les conditions valables :

• si vous souhaitez occuper ce logement à titre personnel ;
• si vous souhaitez le faire occuper par un membre de votre famille ;
• si vous souhaitez le vendre ;
• si les locataires ne payent plus les loyers, ou s’ils provoquent des troubles de voisinage.

Là aussi, vous devez notifier les locataires en bonne et due forme en respectant un préavis de 6 mois.

Dans le cas d’un bail unique, avec clause de solidarité, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires. Dans le cas de baux individuels, vous devez adresser à chaque colocataire son congé.

Avant de rédiger et de signer un bail de colocation, vous devez choisir entre les deux formalités possibles ; le bail unique ou le bail individuel. Les règles ne sont en effet pas les mêmes selon votre choix.