Le bail de colocation permet à plusieurs occupants, les colocataires, de partager un même logement ainsi que le montant des loyers et charges. Pour formaliser ce contrat, deux possibilités s’offrent à vous : le bail unique ou le bail individuel. Lequel choisir ? Quelles sont les implications au niveau du paiement des loyers ? Les réponses dans cet article.
Le bail de colocation permet à plusieurs occupants, les colocataires, de partager un même logement ainsi que le montant des loyers et charges. Pour formaliser ce contrat, deux possibilités s’offrent à vous : le bail unique ou le bail individuel. Lequel choisir ? Quelles sont les implications au niveau du paiement des loyers ? Les réponses dans cet article.
On parle de colocation quand le logement est loué et partagé, à usage d’habitation et au titre de résidence principale, par plus d’une personne.
C’est un mode de vie qui s’est beaucoup développé ces dernières décennies, en particulier chez les étudiants qui cherchent à la fois à partager un toit, mais aussi à diviser le coût des loyers.
Du côté des propriétaires-bailleurs, le bail de colocation offre aussi plusieurs avantages : diminution du risque de vacance, gestion facilitée et garanties rassurantes.
Depuis 2014, la loi Alur et l’article 8-1 ont complété la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux d’habitation pour apporter un plus grand cadre législatif au contrat de colocation.
La signature d’un contrat de location spécifique est donc obligatoire. Le logement peut être mis à disposition vide ou meublé. Les colocataires peuvent avoir des liens amicaux ou familiaux entre eux (amis, fratrie, concubins), ou ne pas se connaître. En revanche, ils ne doivent être ni mariés ni pacsés.
Si l'un des occupants ne signe pas le bail, il n'est pas considéré comme colocataire et n’a donc pas de droit sur le logement, même s’il paye une part du loyer.
Vous avez le choix entre 2 modalités de rédaction du bail de colocation :
Avec ce type de bail, un seul et unique contrat est signé avec l’ensemble des colocataires. Le nom de chacun doit y être mentionné. Le bail de location est alors commun à tous, et chacun a les mêmes droits et devoirs vis-à-vis du bailleur.
En cas de conclusion d'un bail de colocation unique, le loyer n'est pas fractionné entre les colocataires. Ils sont libres de se répartir à leur guise, la part que chacun aura à payer. De votre côté, vous êtes en droit de demander le paiement en totalité et en une seule fois. Il en est de même pour les charges locatives.
Pour vous prémunir du risque d’impayés, vous pouvez inclure au bail une clause de solidarité. Cette clause stipule que tous les colocataires sont « indivisiblement et solidairement » liés aux obligations existantes au titre du contrat de location. Ils sont donc (ainsi que leurs cautions respectives) redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges). En tant que propriétaire, et en cas de défaut de paiement d’un des colocataires, vous pouvez vous retourner contre n’importe quel autre locataire pour réclamer votre dû.
Cette clause s’applique aussi en cas de non-paiement d’un occupant qui a donné congé.
C’est le 2e modèle de bail de colocation. Dans ce cas, la colocation est formalisée par plusieurs contrats. Dans ce type de bail, il n’y a pas de responsabilité solidaire ou d’obligations indivisibles entre colocataires. En effet, chaque locataire signe avec le bailleur, un bail indépendant.
Chaque bail peut alors avoir des dates de début et de fin indépendantes.
Dans le cas de baux individuels, ceux-ci devront préciser :
Pour le paiement du loyer, chaque colocataire est simplement redevable de sa quote-part de loyer.
En cas de bail unique, si tous les colocataires souhaitent partir en même temps, ils doivent vous adresser un préavis commun, incluant tous les noms et signatures des colocataires. Ils peuvent aussi le faire de façon individuelle. Dans ce cas, c’est le dernier courrier arrivé qui fait foi pour le calcul du délai de préavis.
Si un seul des colocataires souhaite partir, ce dernier devra vous notifier son congé en bonne et due forme et respecter le délai de préavis.
Dans le cas d’un bail unique, la colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :
Dans le cas d’un bail individuel, les démarches sont les mêmes. Mais, après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.
Pour remplacer un colocataire sortant, dans le cas où d’autres restent, on distingue 2 cas de figure :
Si c’est vous qui souhaitez rompre le bail, vous pouvez le faire à échéance du contrat, uniquement dans les conditions valables :
Là aussi, vous devez notifier les locataires en bonne et due forme en respectant un préavis de 6 mois.
Dans le cas d’un bail unique, avec clause de solidarité, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires. Dans le cas de baux individuels, vous devez adresser à chaque colocataire son congé.
Avant de rédiger et de signer un bail de colocation, vous devez choisir entre les deux formalités possibles ; le bail unique ou le bail individuel. Les règles ne sont en effet pas les mêmes selon votre choix.