Le bail étudiant : les différentes possibilités

Le bail dit « étudiant » se distingue des autres formes de contrats de location, y compris du bail meublé classique. Sa principale différence réside dans le fait que sa durée est adaptée aux contraintes des étudiants qui recherchent un logement pour l’année universitaire.

Comme son nom l’indique, le bail étudiant 9 mois est destiné exclusivement aux étudiants. Bien que la loi ne définisse pas précisément le terme « étudiant », vous êtes en droit de demander un justificatif au locataire : attestation de préinscription, certificat de scolarité ou carte étudiante. Lorsqu’il exerce un emploi à temps partiel, vous pouvez également demander les justificatifs correspondants pour démontrer sa stabilité financière.

Lors de la signature du contrat de location, vous pouvez exiger les justificatifs de ressources des garants. En effet, un acte de cautionnement est bien souvent requis puisque la situation financière des étudiants présente un risque d’impayés. Les derniers bulletins de salaire et le dernier avis d’imposition de la personne qui accepte de se porter garant rejoindront la liste des pièces à fournir pour vérifier sa solvabilité.

Le bail étudiant constitue une variante du bail meublé classique. Le logement mis en location doit obligatoirement être meublé. Il est fourni avec les meubles et équipements minimaux prévus par la loi.

Par contre, même si le bien est meublé, le bail étudiant de 9 mois n’est pas considéré comme une location saisonnière. La taxe d’habitation pour une location étudiante est donc due par celui qui occupe le logement au 1er janvier. Les étudiants doivent avoir conscience du fait qu’ils devront assumer cette taxe annuelle.

Le bail étudiant est destiné aux locations de courtes durées, de façon à s’adapter à la période d’un cursus universitaire. La durée est fixée à 9 mois. Si vous souhaitez louer pour une toute autre durée, il faudra opter pour un bail mobilité, ou un bail meublé classique si vous préférez établir un bail pour un an.

Grâce à cette durée adaptée, le locataire étudiant ne paye pas de loyer lors des vacances scolaires estivales puisqu’il n’occupe plus le logement. De votre côté, vous pouvez en profiter pour proposer un bail de location saisonnière pendant cette période. Un nouveau bail étudiant pourra être signé à la rentrée avec un nouvel étudiant.

L’étudiant n’a donc pas à déposer un préavis pour quitter les lieux à la fin du bail de 9 mois. Une fois les 9 mois terminés, vous pouvez immédiatement le proposer à la location à un nouveau locataire. Ce bail spécifique est donc avantageux pour les deux parties.

Contrairement à tous les autres types de baux, le bail étudiant n’est pas tacitement reconductible. Ce qui signifie qu’à la fin des 9 mois, le contrat est automatiquement résilié. Aucune des deux parties n’est tenue d’envoyer une lettre de préavis. Le locataire doit avoir quitté le logement à la date d’échéance. De votre côté, en tant que propriétaire-bailleur, vous avez la garantie de récupérer votre bien.

Le préavis d'un bail étudiant fonctionne selon les règles définies pour les locations meublées. Le locataire peut donc résilier à tout moment (en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception) et doit respecter un préavis d’un mois. En tant que propriétaire, vous devez attendre la fin du bail.

Vous avez alors un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Sinon, et s’il y a des dépenses de remise en état à prévoir, le délai s’allonge à deux mois.

Dans les grandes villes universitaires et étudiantes, l’offre en logements étudiants est chaque année trop faible, notamment dans les résidences pour étudiants. Le parc privé est donc lui aussi très sollicité. Si votre logement correspond à toutes les attentes d’un étudiant, et est bien situé, vous avez de fortes chances qu’il reste occupé d’une année sur l’autre.Lorsqu’ils sont proches des campus, vous recevrez de nombreux dossiers de candidatures.

Contrairement au bail pour un logement vide qui a une durée de 3 ans, et au bail meublé qui dure un an, le bail étudiant est réduit à 9 mois sans tacite reconduction. En tant que propriétaire, vous êtes assuré de récupérer votre logement au terme des 9 mois sans avoir à donner congé au locataire, ni justifier une résiliation.

La combinaison bail étudiant sur 9 mois puis location saisonnière (en juin, juillet et août), est une solution souvent plus rémunératrice qu’un bail classique de 12 mois. Une configuration idéale si vous cherchez un meilleur rendement, et si le logement est situé dans une zone touristique.

Pour réduire le risque de loyers impayés, les garanties sont nombreuses pour les étudiants :

• La caution : vous pouvez exiger qu’un ou plusieurs garants s’engagent à payer le loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Si c’est le cas, vous devez l’indiquer dans le bail de location. Généralement, ce sont les parents ou représentants légaux qui se portent garants.
• Les aides au logement : si l’étudiant est éligible aux aides au logement (APL) de la CAF, le montant de cette aide peut vous être directement versé.
• La garantie Visale : VISALE est la garantie locative de l’État. Elle est activable gratuitement par les locataires de moins de 30 ans, sous condition de ressources.

Les loyers issus d'une location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers, ce qui vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux.

Si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).Vous profitez alors des avantages fiscaux correspondants comme l’abattement de 50 % sur les recettes locatives de l’année.

Vous pouvez alors choisir d'être imposé uniquement sur la moitié de vos recettes (régime micro-BIC, accessible dans la limite d'un plafond de recettes annuelles). Mais si vous le souhaitez, vous avez également la possibilité d'opter pour le régime réel. Vous pouvez alors déduire vos charges comme les intérêts d'emprunt, une solution fiscalement attractive.

Outre le bail étudiant, d’autres solutions existent pour louer aux étudiants :

• la location meublée classique ;
• le bail mobilité ;
• le bail non meublé ;
• la location d’une chambre meublée chez soi ;
• la colocation à bail unique ou à baux multiples ;
• les colocations intergénérationnelles solidaires.

Une solution également très intéressante pour un étudiant. Ce bail est signé pour une durée minimum d’un an, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Ainsi, le contrat se renouvelle automatiquement à échéance tant que le bailleur ou le locataire ne donne pas congé.

La durée du bail meublé classique ne peut pas être inférieure à 1 an. En revanche, il est possible de prévoir une durée plus longue lors de la rédaction du contrat. Vous pouvez très bien signer pour 2 voire 3 ans. Dans ce cas, vous vous engagez à maintenir la location pendant cette période. En tant que propriétaire, vous ne pourrez résilier qu’en fin de bail. Le locataire de son côté, pourra donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

C’est un bail complètement modulable sur la durée, ce qui en fait tout son intérêt. Il peut être conclu pour une durée d'un à dix mois au maximum. C'est à vous de le préciser dans le contrat de location. Un avantage pour l’étudiant qui trouve une solution adaptée à ses besoins. Ce type de bail est souvent proposé aux étudiants dans les cas suivants :

• soit pour une année d'étude (au maximum 10 mois) ;
• soit le temps d'un stage, d’un contrat d'apprentissage ou d'une formation professionnelle.

Ce qui distingue le bail mobilité du bail étudiant est que vous ne pourrez pas proposer plusieurs baux mobilité successifs au même étudiant. Si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du bail, vous devrez lui proposer soit le bail étudiant de 9 mois, soit le bail meublé classique d'un an renouvelable.

Arrivé à son terme, le bail mobilité prend fin sans que vous n’ayez besoin de donner congé au locataire. De son côté, le locataire peut partir à tout moment en donnant congé avec un préavis d'un mois comme c'est le cas avec les autres contrats en meublé.

Vous pouvez également choisir de louer en non meublé à des étudiants. C’est alors le contrat de location classique qui s’applique. Le bail a une durée de 3 ans, renouvelable.

La durée de préavis est plus longue avec ce type de bail : 3 mois pour le locataire (délai qui peut être réduit dans certaines situations), et 6 mois pour le bailleur.

Pour louer votre logement à un étudiant, les possibilités sont multiples. Votre choix se fera sûrement en fonction de votre volonté de proposer un logement meublé ou non.