Le bail saisonnier

Le bail de location saisonnière permet de mettre à disposition une habitation pour les vacanciers.

Si ce bail possède des similitudes avec le bail de location meublée, il ne peut être conclu pour la même durée. La location saisonnière ne peut en effet excéder 90 jours ou une saison. Cette durée peut être étendue à 120 jours pour les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les départements 92, 93 et 94.

De plus, le bail saisonnier ne peut être soumis à la reconduction tacite. Un nouveau contrat devra être réalisé en cas de prolongation.

Dépasser cette durée légale n’est pas sans conséquence. En tant que propriétaire, si vous ne respectez pas le code de la construction et de l’habitation, vous pouvez vous voir infliger une amende de 50 000 euros ainsi qu’une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par m² et par jour.

Pour pouvoir dépasser ce délai sans subir de sanction, vous êtes en droit de procéder à un changement d'usage et un changement de destination. Le propriétaire peut notamment décider de passer de la location meublée classique à la location saisonnière. Il peut également transformer son habitation en local commercial pour échapper à cette règle.

Lorsque le locataire verse des arrhes ou un acompte, un avant-contrat devra être signé. Il comprend notamment la description du logement, la durée du bail saisonnier ainsi que les modalités de versement de ces arrhes. En tant que bailleur, vous devrez expliquer que les arrhes ne peuvent pas être récupérées en cas d’annulation de la location. L’acompte, de son côté, officialise le contrat qui devient définitif. En cas de désistement, s’il s’agit d’un acompte, le solde du loyer doit être payé. Si ce sont des arrhes, seules les arrhes sont dues.

Comme pour tous les baux à usage d’habitation, les informations sur le locataire et le propriétaire doivent être présents sur le contrat de location saisonnière. Il doit donc mentionner les éléments suivants :

• Les noms et prénoms de chaque partie ainsi que leur date de naissance et leurs adresses
• L’adresse du bien
• La description du logement : superficie, nombre de pièces, annexes et espaces extérieurs
• Le montant du loyer
• Le coût de certaines charges comme l’eau, l’électricité et le gaz
• La date de prise d’effet et la durée de la location
• Le montant du dépôt de garantie. Il est plafonné à un mois pour toute location saisonnière supérieure à un mois. En dessous d’un mois, son montant se situe entre 20 à 30 % du prix total de la location
• Si la gestion locative est confiée à une agence, son nom et son adresse seront également renseignés.
• Une liste des meubles doit être transmise

Parmi les documents à annexer au bail locatif, vous devez faire transmettre un état des lieux d’entrée. Il sera comparé à l’état des lieux de sortie lors du départ du locataire. De plus, le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques de pollution ainsi que le Crep qui détectent la présence de plomb dans le logement permettent d’informer le locataire.

Avant de pouvoir proposer son logement en location saisonnière, une déclaration préalable doit être réalisée auprès de la mairie. Le numéro d’enregistrement est ensuite à reporter sur le bail locatif.

Le recours au bail saisonnier permet d’obtenir une rentabilité supérieure à celle offerte par la location classique. Les loyers sont plus élevés, ce qui permet de générer des revenus fonciers plus importants.

Le risque d’impayé est nul puisque le versement du loyer se fait en général avant d’intégrer le logement saisonnier. Vous pouvez exiger ce paiement pour enregistrer la réservation. Les impayés ne sont donc pas subis dans cette forme de location.

En tant que propriétaire-bailleur, vous avez la liberté de gérer le calendrier de location comme vous le souhaitez. Vous pouvez proposer votre résidence secondaire lors des périodes où vous ne l’utilisez pas.

La fiscalité associée à la location saisonnière s’avère particulièrement avantageuse. Vous pouvez choisir les régimes en micro BIC et en réel pour que le calcul de l’imposition se base sur les recettes effectivement perçues. De plus, lorsque les revenus annuels sont inférieurs à 32 900€ par an, vous pouvez prétendre à un abattement forfaitaire de 50% sur ces recettes.

La dégradation du bien est moins rapide que pour une location classique. L'entretien du logement entre chaque location assure de le conserver en bon état le plus longtemps possible.

Pour attirer une large clientèle, vous avez tout intérêt à vous concentrer sur les biens les plus recherchés. Du studio au T3, la demande élevée vous assure d’obtenir une belle rentabilité et de réduire le risque de vacance locative.

Le studio, peu cher à l’achat, est accessible financièrement pour les locataires. Les locations peuvent donc se multiplier tout au long de l’année. La concurrence est par contre rude donc il peut être judicieux de mettre en avant les atouts du bien ou sa localisation.

Grâce à une capacité d’accueil supérieure, les T2 peuvent convenir à une personne seule, un couple ou des amis. Les T3, de leur côté, sont plébiscités par les familles et les groupes d’amis puisqu’ils peuvent accueillir entre 6 et 8 personnes.

La localisation du bien joue également un rôle majeur sur son attractivité. Le bord de mer ou la montagne constituent des endroits stratégiques où la demande est forte. Pour un logement dans une grande ville, il faudra vérifier le potentiel locatif au préalable.

La location saisonnière peut constituer un bon complément de la location étudiante. Étant donné que ce type de location donne lieu à des baux pour une période de 9 à 10 mois, la vacance locative peut être importante lors de la saison estivale. Le recours à la location saisonnière pendant cette période permet justement de résoudre cette problématique. Avec les nombreux avantages qu’il offre, le bail saisonnier est donc un excellent investissement pour qui sait choisir la ville et l’emplacement idéal !