Bail location meublée : comment rédiger ce contrat ?
La rédaction d’un bail de location meublée obéit à des règles précises qui varient selon le contrat. Certains éléments sont à connaître pour choisir le bail de location meublée qui vous convient et surtout pour le rédiger conformément à la loi. Pour une location et une rédaction de l’état des lieux totalement sereines, voici nos conseils.
La rédaction d’un bail de location meublée obéit à des règles précises qui varient selon le contrat. Certains éléments sont à connaître pour choisir le bail de location meublée qui vous convient et surtout pour le rédiger conformément à la loi. Pour une location et une rédaction de l’état des lieux totalement sereines, voici nos conseils.
Qu'est-ce qu'un bailleur ?
Location meublée : qu'est-ce que c'est ?
Un logement meublé doit répondre aux exigences de la loi ALUR du 24 mars 2014. C’est un logement où le locataire doit pouvoir s’installer et vivre normalement en n’apportant que ses affaires personnelles. S'il doit verser un loyer au propriétaire bailleur et parfois, verser un dépôt de garantie. Dans ce bien, on doit trouver le nécessaire pour préparer ses repas, vivre au quotidien, dormir et entretenir les lieux. Le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015 précise les éléments de mobilier qui doivent impérativement être présents dans une location pour pouvoir qualifier cette dernière de meublée.
Avantages et inconvénients de la location meublée
En proposant des prestations supplémentaires par rapport à son équivalent vide, la location meublée vous permet d’exiger un loyer plus élevé. Moins courante que la location vide, la location meublée limite aussi les risques de carence. Elle entraîne néanmoins une rotation des locataires plus élevée qu’en location vide et de facto une gestion locative plus lourde. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre par ailleurs une fiscalité avantageuse.
Des baux différents
Il n’y a pas un bail de location meublée, mais plusieurs qui répondent à la variété des situations possibles. Sur ces contrats doivent figurer, entre autres, le montant du loyer, les états des lieux d’entrée puis de sortie, mais aussi le montant du dépôt de garantie. Chacun de ces contrats de location meublée définis par la loi possède ses propres dispositions à respecter. Voici la définition et les caractéristiques des baux de location meublée :
- Le bail de location meublée classique : contracté pour une durée de 1 an, il est reconduit tacitement. Le locataire peut signifier son congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes soumis à un préavis de 3 mois de préavis pour récupérer le logement à la fin du bail.
- Le bail étudiant : adapté aux exigences de la vie universitaire, ce bail se contracte avec un locataire ayant dûment attesté son statut d’étudiant. Les apprentis et alternants, considérés comme salariés, ne peuvent prétendre à ce type de contrat de location. La mention « bail étudiant » devra être dûment précisée. La durée normale de 1 an, pour ce bail, peut être ramenée à 9 mois conformément à la loi no 2005-32 du 18 janvier 2005. Si le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 1 mois, en tant que propriétaire bailleur vous êtes tenu d’honorer le contrat de location jusqu’à son terme.
- Le bail mobilité : institué par la loi Élan du 18 novembre 2018, ce contrat de location est taillé sur mesure pour les personnes en formation ou mobilité professionnelle. La mention « bail mobilité » devra être dûment précisée. Vous, propriétaire bailleur, et le locataire pouvez librement fixer la durée du bail dans la limite de 10 mois. Non renouvelable, ce bail peut être prorogé une fois sans excéder cette durée maximale. Le préavis fonctionne comme pour un bail étudiant.
Focus sur la location en résidence non principale
Disposer d’un logement meublé permet d’aborder le marché de la location courte durée : logement de fonction, bail saisonnier, de vacances. La loi ne prévoit aucune durée particulière pour ce type de contrat. Vous êtes également libre de fixer le délai de préavis que vous souhaitez obtenir en cas de congé de votre locataire. Attention, vous devez vérifier que votre futur locataire dispose bien d’une résidence principale. Dans le cas contraire, une fois dans les murs, il pourra se prévaloir des droits que lui confère l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir un bail d’un an renouvelable.
Comment rédiger un bail de location meublée ?
Si la loi impose normalement un bail écrit, elle reconnaît la validité d’un bail verbal. Il oblige le propriétaire bailleur et le locataire aux mêmes obligations que son équivalent écrit, mais l’absence de ce dernier fragilise vos droits, tout comme ceux du locataire. La rédaction d’un bail écrit après état des lieux d’entrée, conforme aux dispositions de la loi ALUR est ainsi vivement conseillée. Les montants du loyer et du dépôt de garantie, s’il y en a un, doivent impérativement y figurer.
Pour votre appartement meublé, vous trouverez sans peine un modèle de bail conforme à télécharger sur Internet. L’Agence Départementale d’Information au Logement (ADIL) dispense en outre tous les conseils nécessaires à une rédaction en bonne et due forme.
Il n’est pas inutile de rappeler qu’un préavis de congé se signifie par courrier, remis en main propre contre récépissé, envoyé en recommandé avec accusé de réception ou encore remis par voie d’huissier de justice. En cas de manquement grave d’une des parties à ces obligations, l’autre peut résilier le bail en cours sans respecter les préavis légaux. Les litiges locatifs doivent être prioritairement réglés à l’amiable ou après conciliation auprès de la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut, il conviendra de saisir le tribunal compétent en fonction de la nature du litige.
La location meublée vous offre de nombreux avantages pour peu qu’elle fasse l’objet d’un bail rédigé en bonne et due forme. Une attention d’autant plus importante que toute clause non légale au sein de ce bail sera considérée non inscrite, donc autant faire les choses dans les règles !
