Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Entre locataire et propriétaire, la répartition des travaux est assez simple sur le papier : le bailleur est responsable des grosses réparations et du remplacement des équipements importants. Le locataire doit se charger de l’entretien courant et des menues réparations. Il existe cependant quelques nuances : une réparation suite à une panne survenue par négligence sera du ressort du locataire, tandis qu’une usure normale est de la responsabilité du bailleur. 

Parmi vos devoirs de propriétaire figurent ceux d’entretenir et de réparer votre logement. La loi stipule ainsi que vous devez effectuer les travaux indispensables pour maintenir votre logement et ses équipements en bon état. Selon la nature des travaux, leur réalisation est plus ou moins urgente. 

Les travaux urgents sont ceux qui ont un impact direct sur la décence et la salubrité du logement. Par exemple, la réparation d’un chauffe-eau en panne en hiver doit se faire, à vos frais, le plus rapidement possible. De même pour une réparation de fenêtre ancienne qui ne ferme plus ou pour un problème de canalisation ou d’installation électrique. Même en cas de travaux urgents, votre locataire continue de payer son loyer selon les modalités du bail. Les baisses de loyer ne peuvent qu’intervenir qu’en cas de gros travaux rendant le logement inhabitable, et elles sont négociées entre bailleur et locataire. 

Les travaux moins urgents, mais obligatoires, concernent la vétusté normale du logement. Par exemple, le remplacement de fenêtres anciennes mais encore fonctionnelles n’est pas urgent, mais reviendra à terme au bailleur. Mieux vaut anticiper pour éviter d’avoir à les réparer en urgence et souvent au prix fort. Les travaux esthétiques, comme le changement complet d’une moquette élimée, vous reviennent également, mais le délai de réalisation est bien plus souple. Votre locataire ne peut pas vous mettre en demeure de rafraîchir un appartement décent et fonctionnel. 

Pour entretenir votre logement, vous pouvez être amené à :

1. Refaire les revêtements de sol et de mur.

Le changement complet du parquet, du carrelage, de la faïence murale, de la peinture ou d’une tapisserie vous revient.

2. Remplacer des portes et des fenêtres et les travaux d’étanchéité

N’hésitez pas à anticiper les remplacements de ces équipements indispensables. En cas de défaut d’étanchéité, le logement cesserait d’être décent et votre locataire pourrait vous mettre en demeure de réaliser les travaux au plus vite. 

3. Mettre aux normes l’installation électrique et de gaz ou les refaire complètement

Sauf petit remplacement, comme une prise mal fixée au mur, tous les travaux concernant le réseau d’énergie, électricité et gaz, sont de votre ressort. Il vous appartient également de vérifier que l’installation est aux normes de sécurité ; il s’agit là encore d’un des critères de décence d’un logement. 

4. Effectuer les gros travaux de plomberie

Changer un robinet de cuisine, un siphon ou une canalisation vous revient. Vous devez également changer les équipements sanitaires si nécessaire. En revanche, votre locataire doit entretenir les équipements, changer les joints usagés, déboucher une canalisation…

5. Changer les équipements de chauffage et d’eau chaude 

Vous devez vous assurer du fonctionnement de l’ensemble de ces équipements au moment de l’état des lieux. Si un problème survient en cours de bail à cause de la vétusté, le remplacement vous revient. Votre locataire doit avoir procédé à l’entretien normal : purge des radiateurs, entretien annuel de la chaudière… Si la panne est causée par la négligence de votre locataire, le remplacement pourrait être à sa charge. 

6. Remplacer les stores et volets

Il s’agit de leur remplacement complet. Le changement de quelques lames de store revient au locataire. L’intervention sur des volets électriques revient toujours au propriétaire.

7. Installer un détecteur de fumée 

Depuis une annexe de loi de 2015, les détecteurs de fumée sont obligatoires. Vous devez l’installer et vous assurer de son fonctionnement. Votre locataire doit l’entretenir en cours de bail (changer la pile par exemple.)

Si le propriétaire s’occupe des gros travaux, tous les travaux légers et l’entretien quotidien reviennent aux locataires pendant toute la durée de la location. La loi encadre précisément les réparations locatives, la liste se trouve dans le décret du 26 août 1987. Cette liste doit être annexée au contrat de bail. Les principales réparations locatives sont les suivantes : 

1. Entretenir les revêtements de sol et de mur.

C’est au locataire de changer une lame de parquet abîmée ou de nettoyer une tache sur un mur. Il doit également vous prévenir en cas de dégradation inhabituelle. Par exemple, si la mauvaise fermeture d’une fenêtre laisse entrer de l’humidité, votre locataire doit vous en avertir. S’il laisse se dégrader le parquet sans vous alerter, la rénovation pourrait lui revenir. 

2. Entretenir les placards et les plinthes

Le locataire doit recoller ou reclouer une plinthe qui se détache du mur et veiller au bon état des placards (tablettes, fermeture des portes…) 

3. Entretenir les portes et les fenêtres

Le graissage des gonds, l’entretien de la serrure ou le remplacement d’une clé sont du ressort du locataire. Il doit également changer le mastic des fenêtres et remplacer une vitre brisée.

4. Entretenir les équipements de plomberie

Votre locataire doit détartrer les robinets, déboucher les canalisations d’eau, changer les joints et les colliers si nécessaire. Il doit également s’occuper de la révision annuelle de la chaudière et entretenir les radiateurs et chauffe-eau. 

5. Entretenir les équipements électriques.

Il s’agit ici de changer les ampoules usagées, remplacer les prises électriques ou les fusibles du compteur électrique. Le locataire doit également entretenir l’électroménager mis à sa disposition.

6. Entretenir les équipements extérieurs

Le dégorgement de la gouttière, le nettoyage de la piscine, la taille des arbres ou la tonte de la pelouse reviennent au locataire. Il doit également vérifier que les auvents, terrasses ou marquises ne sont pas envahis par la mousse, susceptibles de les fragiliser.

Si l’ensemble du jardin est du ressort du locataire, vous devez vous occuper d’élaguer les arbres qui dépassent de votre terrain. Si une branche passe la clôture de votre voisin, c’est à vous de la couper même si votre logement est en cours de location. 

L’entretien d’un logement loué demande une bonne communication entre locataire et propriétaire. L’établissement d’un état des lieux précis sera d’une grande aide en cas de travaux urgents, pour déterminer les causes d’une panne et savoir à qui revient la réparation. Un gestionnaire professionnel saura prendre en charge les travaux urgents, et faire exécuter les réparations locatives pour éviter les mauvaises surprises et préserver la valeur de votre bien pendant toute la période de location.