LMNP et indivision : ce qu'il faut retenir

Procédure de déclaration

Lorsque vous souhaitez exercer l’activité de loueur en meublé non professionnel en indivision, vous devez obtenir un numéro SIRET. L’immatriculation se fait directement sur le site en de l’INPI.
 

Obtention du numéro SIRET

La déclaration de début d’activité doit être réalisée dans les 15 jours suivant la première mise en location du bien meublé. Lors de cette démarche en ligne, vous devrez renseigner les informations concernant l’indivision (identité des indivisaires, adresse du bien, etc.).

Une fois la demande validée, un numéro SIRET spécifique à l’indivision est attribué.
 

Déclaration fiscale

Les revenus locatifs issus de la location meublée en indivision doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus et des charges dans sa propre déclaration de revenus.

Actes de conservation

Pour la réalisation de travaux visant la conservation du bien, tous les indivisaires peuvent passer ces actes sans demander l’accord des autres.

Actes d'administration

Les actes d’administration sont utiles pour la gestion courante du bien, comme la signature d’un bail. Dans ce cas, l’accord des ⅔ des indivisaires doit être obtenu.

Actes de disposition

Les actes de disposition concernent les décisions importantes à propos du bien, telle qu’une vente. Dans ce cas, l’unanimité est nécessaire.

En ce qui concerne la perception des loyers, la désignation d’un gérant est obligatoire. Il a pour rôle de redistribuer une quote-part du montant des loyers perçus après déduction des charges à chaque indivisaire. Si vous ne réalisez pas cette démarche, l’administration fiscale en désigne un de façon aléatoire.

Déclaration des revenus

Un seul des indivisaires est considéré par l’administration fiscale. Le gérant sert de référent pour toutes les démarches et reçoit les avis d’impôt pour la taxe foncière ou la CFE.

Réductions d'impôts

Lorsque vous investissez dans un bien LMNP en indivision, vous pouvez profiter des réductions d’impôts offertes à ce statut ou à celui du LMP. Pour optimiser votre réduction d’impôts, il est conseillé de consulter un professionnel, tel qu’un expert-comptable ou un conseiller en patrimoine.

Le bien déclaré bénéficie automatiquement du régime réel simplifié, avantageux car il permet de profiter des amortissements. Le régime micro-BIC ne fait pas partie des régimes d’imposition auxquels vous pouvez opter. Avec le mode d’imposition au réel, les charges et les recettes sont partagées entre les indivisaires en fonction de leur pourcentage de possession du bien meublé. De plus, vous ne pouvez pas imputer un déficit lorsque vous optez pour l’indivision.

Lorsque vous avez acheté un bien immobilier en indivision, vous disposez de plusieurs solutions pour en sortir :

• Vendre le bien meublé puis partager les gains entre les indivisaires, selon la part détenue par chacun ;
• Vendre votre part à un indivisaire ou à un tiers. Par contre, vous devrez suspendre votre activité LMNP ;
• Dans le cas où l’indivision possède plusieurs biens immobiliers, un partage de ces logements peut être organisé.

Lorsqu’aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les indivisaires, le juge d’un tribunal de grande instance peut décider du partage. Toutefois, cette démarche peut être longue et retarder la sortie de l’indivision.

Lorsque vous souhaitez acheter et gérer votre location meublée à plusieurs, des options s’offrent à vous et notamment celle de créer une entreprise commune. Si la SCI (Société Civile Immobilière) est un statut apprécié dans l’immobilier, elle n’est pas le seul choix possible. Vous pouvez aussi vous tourner vers d’autres formes de sociétés :

• La SARL de famille pour gérer un bien acheté ou hérité en famille ;
• La SAS meublée ou SARL convient à des amis qui souhaitent acheter ensemble puis proposer un ou plusieurs biens meublés à la location ;
• L’EURL de famille pour optimiser la fiscalité.

Vous souhaitez exercer en tant que LMNP ? L’indivision constitue une solution pour les groupes de propriétaires. Vous profitez de la demande locative élevée pour les logements meublés. Toutefois, d’autres formes de sociétés peuvent être plus avantageuses au niveau fiscal.