L'assurance prêt immobilier

L’assurance prêt immobilier a deux grands objectifs :

• Vous protéger en tant qu’emprunteur (ou protéger vos proches), en cas de maladie, invalidité, décès ou perte d’emploi. En fonction de votre situation et des garanties du contrat, votre assureur remboursera à l’organisme prêteur le capital restant dû (ou des échéances mensuelles).
• Protéger l’organisme prêteur auprès duquel vous avez souscrit le crédit immobilier. À travers ce contrat, et en fonction des conditions, l’assureur s’engage à lui verser les sommes prêtées.

Si vous empruntez à deux, le contrat d’assurance peut être aux deux noms. Vous devez alors choisir qui est couvert et à quel niveau de pourcentage.

Même si l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, votre banque vous demandera certainement d’y souscrire (cette demande est d’ailleurs quasi-systématique). Dans la plupart des cas, il vous sera donc compliqué d’obtenir un crédit immobilier sans cette assurance.

Vous devrez souscrire une assurance prêt immobilier quelle que soit la nature de votre projet immobilier : achat de résidence principale, investissement locatif… Dans le cas d’un achat en SCI, le coût de l’assurance peut être supporté par l’ensemble des associés ou seulement quelques-uns d’entre eux. Il est donc possible de déterminer les quotes-parts au prorata des revenus des associés, avec l’obligation d’atteindre un taux de 100 %.

Sachez que vous êtes libre de vous assurer auprès de l’organisme que vous souhaitez. En aucun cas, votre banque ne pourra vous imposer sa compagnie d’assurance ! Si vous faites appel à une assurance externe, on parlera de « délégation d’assurance ».

Lors de la souscription du contrat, votre assureur vous demandera de remplir un questionnaire de santé, appelé également déclaration d’état de santé. Ce document, composé d’une dizaine de questions, aborde notamment :

• Vos antécédents médicaux ;
• Vos maladies et traitements actuels ;
• Ainsi que des informations plus générales (poids, taille, tension artérielle, etc.).

Le questionnaire de santé permet à votre assureur de connaître votre état médical général. En fonction des réponses, il peut choisir, ou non, de vous assurer. S’il juge que vous représentez un risque, il peut également appliquer une surprime au prix initial du contrat.

La garantie décès, qui est systématiquement incluse dans l’assurance prêt immobilier, peut faire l’objet d’un âge limite de garantie. Autrement dit, le risque décès n’est pas toujours couvert jusqu’au terme du prêt.

En cas de disparition de l’emprunteur, elle protège la banque, la famille du défunt ainsi que ses héritiers. Sous réserve des exclusions de garanties, indiquées dans le contrat, l’assureur devra donc verser le capital restant dû à l’organisme prêteur.

La plupart du temps, cette garantie n’est valable qu’en cas de licenciement économique. La démission, la rupture conventionnelle et le licenciement pour faute sont donc généralement exclus.

Les conditions pour bénéficier de la garantie perte d’emploi sont nombreuses et variables d’un contrat à l’autre :

• Le délai de carence : la garantie ne prend effet que plusieurs mois après la date de conclusion du contrat.
• Le délai de franchise : l’indemnisation ne débute que plusieurs mois après la perte d’emploi.
• Les modalités d’indemnisation : c’est l’assureur qui fixe la durée de cette garantie (elle est limitée dans le temps) et le montant de la mensualité de prêt remboursé (en totalité ou en partie).

La garantie PTIA est reconnue lorsque vous êtes dans l’incapacité totale et irréversible d’exercer une activité rémunératrice. Elle couvre une invalidité de type « 3e catégorie » : vous êtes concerné dès lors que vous devez recourir à l’intervention d’une personne tierce pour effectuer les actes de la vie quotidienne.

Dans ce cas, l’assureur s’engage à rembourser le capital restant dû.

Cette garantie intervient lorsque l’assureur considère, à la suite d’une maladie ou un accident, que vous êtes inapte :

• À exercer temporairement toute activité professionnelle ;
• Ou à exercer temporairement l’activité que vous exerciez avant l’arrêt de travail.

L’assureur prendra en charge le remboursement des échéances de prêt durant toute la durée de votre ITT. Pour que la garantie fonctionne, cette interruption d’activité doit être totale, sauf en cas de clause spécifique dans votre contrat.

Il existe ici deux possibilités :

• L’invalidité permanente totale (IPT) : la garantie intervient si votre degré d’invalidité est jugé supérieur ou égal à 66%. L’assureur rembourse la totalité des échéances du prêt.
• L’invalidité permanente partielle (IPP) : elle s’applique si votre taux d’invalidité est compris entre 33 et 66%. Dans ce cas, l’assureur rembourse une quote-part des échéances.

Vous souhaitez faire des économies sur votre assurance emprunteur ? Vous voulez profiter de garanties plus adaptées à votre situation ? Sachez que vous pouvez changer d’assurance emprunteur pendant toute la durée de votre crédit immobilier.

Les conditions varient en fonction de la date de signature de l’assurance :

• Durant l’année suivant la signature : vous pouvez résilier le contrat au plus tard 15 jours avant le terme des 12 mois.
• Après la 1re année : vous pouvez résilier chaque année, en envoyant votre demande au moins 2 mois avant la date anniversaire du contrat. Sur votre courrier, pensez à indiquer la date de prise d’effet de votre nouveau contrat d’assurance.

Dans tous les cas, vous devez adresser votre demande de résiliation à votre assureur, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le montant de vos cotisations va varier en fonction de votre profil, de votre état de santé, ainsi que du niveau de couverture souscrit.

Prenons le cas de Julien, 32 ans, cadre et primo-accédant. Il est en bonne santé, ne fume pas et souhaite obtenir un prêt de 250 000€ sur 25 ans. Il choisit une formule premium, couvrant toutes les garanties (décès, perte d’emploi, ITT, etc.) à 100%. Le taux moyen annuel de son assurance emprunteur pourrait s’élever entre 0.09 et 0.12% du coût total de son emprunt.

Prenons maintenant le cas de Yves, 57 ans et salarié. Il fait un emprunt de 175 000 sur 25 ans. Il fume et a des antécédents médicaux connus. Il choisit une assurance prêt emprunteur avec des garanties couvrant le décès et la PTIA, généralement recommandées dans le cadre de l’investissement locatif. Il souhaite être couvert à 80%. Compte tenu de sa situation, le taux moyen annuel de son assurance prêt immobilier sera plus élevé, entre 0,15 et 0,20%.

Vous l’avez compris, l’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais vous sera (quasiment) systématiquement demandée par votre banque. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour trouver l’assureur emprunteur qui correspondra le mieux à vos besoins !