État des lieux de sortie : l’essentiel

Tout locataire quittant son logement est tenu de le rendre tel qu’il était au moment de la signature de son bail de location. La vérification de cette obligation s’effectue par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’état des lieux de sortie s’effectue au moment où le locataire vous remet définitivement les clés de la location. Il consiste à compléter le document établi à la remise des clés en votre présence et celle du locataire sortant. Ce constat amiable vise à apprécier aussi précisément que possible l’état de l’habitation et de ses équipements. En clair, il s’agit de vérifier pièce par pièce qu’il n’existe pas de dégradations autres que celles provoquées par l’usure normale. L’état des lieux de sortie s’effectue dans un logement vidé des affaires personnelles du locataire, c’est-à-dire contenant le seul mobilier ou équipement mentionné dans le contrat de location. Il s’effectue bien évidemment dans de bonnes conditions d’éclairage.

L’état des lieux de sortie est gratuit lorsqu’il est effectué à l’amiable en présence du bailleur et de son locataire. Quand l’état des lieux est effectué par un agent immobilier, ce dernier peut facturer sa prestation jusqu’à 3 € du m². Ce plafond légal ne peut en aucun cas être dépassé, et la facture est, contrairement à l’état des lieux d’entrée, à la charge exclusive du propriétaire.

Cette appréciation conditionne le devenir du dépôt de garantie. Lorsque l’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations autres que celles dues à la vétusté, en tant que propriétaire, vous êtes en droit de retenir le montant des réparations sur ce dernier. Dans le cas contraire et en l’absence de loyers impayés, vous devez reverser au locataire sous 30 jours l’intégralité de son dépôt de garantie communément appelée caution locative.

La notion de vétusté : L’appréciation de la vétusté est trop souvent source de litige au moment de clore un bail de location. Le décret no 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Des photographies pendant l’état des lieux d’entrée permettent d’apprécier la vétusté des équipements et de faciliter l’état des lieux de sortie : des images à conserver avec votre bail de location.

L’état des lieux de sortie vient compléter la colonne « sortie » du document rempli à la signature du bail de location et l’entrée dans les murs. Il permet une comparaison aisée et comporte obligatoirement, en plus des diverses constatations :

• La date de résiliation
• La nouvelle adresse du locataire sortant.

Sa validité est conditionnée par la présence des signatures des deux parties (le bailleur et le locataire). Attention, la responsabilité de ces dernières est pleinement engagée dès lors qu’elles ont signé l’état des lieux de sortie. Propriétaire et locataire ont donc tout intérêt à remplir le document avec attention avant de le valider. Un exemplaire du document doit être remis au locataire. Quant à vous, propriétaire, vous conservez le second exemplaire en annexe du bail clos et de la lettre de congé.

Lorsque vous et le locataire ne parvenez pas à vous accorder sur l’état du logement et de ses équipements et les réparations à effectuer, vous pouvez faire appel à un huissier de justice. L’huissier de justice est un officier ministériel assermenté qui se chargera d’établir un état des lieux impartial qui s’imposera aux parties. Le cout de l’intervention d’un huissier est réglementé et directement lié à la surface du logement concerné (de 174,68 € TTC à 273,68 € TTC pour une adresse en métropole). La facture est partagée à parts égales entre les deux parties.

Une fois l’état des lieux de sortie signé, ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent y appliquer de modifications. Pour éviter les malentendus, nous vous conseillons de prêter la plus grande attention lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie pour demander une compensation financière juste, par retenue sur la caution, si le logement a subi des dégradations, c’est-à-dire à hauteur des réparations à effectuer.