Les EHPAD

Il est estimé que la France comptera environ 2,3 millions de personnes dépendantes en 2060, soit deux fois plus qu’actuellement. De même, les personnes âgées de plus de 80 ans devraient représenter pas moins de 10% de la population à la même échéance, alors qu’elles ne comptent que pour 4,5% aujourd’hui.

Avec à peine 570 000 lits disponibles en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les besoins de construction et de logement sont donc évidents et devraient donner lieu à de multiples projets d’investissement dans les années à venir. Ces structures proposent en effet un cadre adapté, avec une chambre individuelle et une salle de bains privative, ainsi que de nombreuses pièces communes pour la vie en collectivité.

Investir dans un EHPAD vous permet :

• d’investir dans le neuf, sur un marché caractérisé par une demande très forte ;
• de profiter du régime LMNP, plus avantageux que la location nue ;
• de vous reposer entièrement sur un exploitant pour la gestion quotidienne du bien, via la signature d’un bail commercial d’une durée de 12 ans.

Le statut de loueur en EHPAD combine donc des avantages fiscaux attractifs et une véritable utilité sociale, au service d’une population fragilisée.

Compte tenu de la demande croissante, la rentabilité de cet investissement est assurée. Grâce à des dispositifs fiscaux en sa faveur, les EHPAD constituent une excellente opportunité.

L’investissement locatif en EHPAD peut relever soit du régime de loueur en meublé professionnel (LMP), soit de celui de loueur meublé non professionnel, ou statut LMNP. Tout dépend des revenus générés par la location : dès lors que les loyers perçus dépassent 23 000€ TTC par an et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal, vous relevez automatiquement du régime LMP. Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le régime LMNP s’applique de plein droit. À noter que, jusqu’en février 2018, il était également nécessaire d’être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) pour relever du LMP, mais cette condition a été abrogée par le Conseil constitutionnel.

Les avantages du LMP ou LMNP incluent une imposition plus favorable que dans le cadre d’une location nue, dans la mesure où les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité encourage par ailleurs à une stratégie d’investissement de long terme : au bout de 20 ans de détention, la TVA de 20% remboursée lors de l’achat est définitivement acquise. En cas de revente avant 20 ans, la TVA doit en revanche être remboursée au prorata des années restantes, sauf en cas de conservation du bail commercial par l’acheteur.

Bouygues Immobilier constitue un interlocuteur naturel pour tous les particuliers souhaitant investir dans une résidence de services. Chaque investisseur bénéficie notamment de l’aide, de l’expertise et de l’accompagnement d’un conseiller patrimonial attitré. Vous pourrez ainsi être orienté vers les résidences et projets qui correspondent le mieux à vos attentes, à votre budget et à vos contraintes.

Chaque nouvel établissement est confié à un exploitant soigneusement sélectionné et au sérieux reconnu. Enfin, et dans le cadre des programmes de Bouygues Immobilier, les nouvelles résidences ouvertes à l’investissement sont systématiquement conçues sous l’angle de leur impact environnemental. Cela avec un accent prononcé sur la performance thermique du bâti et une sélection rigoureuse des matériaux et techniques de construction dans le plus strict respect des dernières normes.

Lorsque vous investissez dans un bien neuf en EHPAD, la défiscalisation Censi-Bouvard est applicable. Cumulable avec le statut LMNP, elle ouvre droit à une réduction d’impôt correspondant à 11 % du montant de votre investissement, dans la limite de 300 000 € par an. La TVA à 20 % est également récupérable pour tout achat neuf.

Vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard à la condition d'avoir été effectué avant le 31 décembre 2022, ce dispositif n'ayant pas été prorogé par la Loi de finances 2023.

Si l’investissement en EHPAD possède des avantages notamment fiscaux, les inconvénients ne doivent pas être perdus de vue. Lorsque vous les connaissez, vous êtes davantage armés pour maîtriser votre investissement.

Un établissement est classé en EHPAD grâce à une dotation de l’État. Pour pouvoir y prétendre, la résidence doit respecter des normes strictes. Une convention tripartite est établie entre l’administration, le gestionnaire et le propriétaire du bien. Elle vous engage à harmoniser les prestations offertes, garantir la qualité des services et la transparence en matière de gestion.

Lorsque vous investissez dans un EHPAD, vous devez donc vous attendre à respecter une réglementation exigeante. Ces efforts assurent de conserver l’agrément de la résidence.

Si dans l’investissement classique, le potentiel de plus-value est analysé avec soin, le cas des EHPAD diverge. Ce placement immobilier ne fonctionne pas de la même façon. Si cette niche vous sera profitable au niveau de la rentabilité, vous ne pouvez espérer une plus-value importante. Ce choix correspond davantage à une volonté de sécuriser ses recettes locatives. La revalorisation foncière reste par contre limitée.

Lorsque vous investissez en loi Censi-Bouvard, vous vous engagez pour une période de 9 ans. Une fois cette période passée, vous êtes libre de sortir de cet investissement. Lorsque vous cherchez un repreneur, les conditions du marché sont à étudier de près. Lorsque le bail commercial est en cours, la recherche d’un nouvel investisseur peut paraître complexe. Voilà pourquoi la sortie doit être bien préparée.

Même si la demande locative des personnes âgées ne cesse d’augmenter, l’emplacement géographique de la résidence est à prendre en considération. Les zones résidentielles paraissent plus agréables aux futurs résidents et à leurs familles qui recherchent le meilleur lieu de vie. Pour faciliter l’accès à la résidence, veillez à ce qu’elle se trouve proche des autoroutes, grands axes routiers ou qu’elle soit bien desservie en transports en commun.

Bien entendu, la réputation du gestionnaire pèse dans la balance. L’expérience, la fiabilité et la transparence du gestionnaire représentent des garanties supplémentaires sur lesquelles vous pouvez vous reposer.

Bouygues Immobilier constitue un interlocuteur naturel pour tous les particuliers souhaitant investir dans une résidence de services. Chaque investisseur bénéficie notamment de l’aide, de l’expertise et de l’accompagnement d’un conseiller patrimonial attitré. Vous pourrez ainsi être orienté vers les résidences et projets qui correspondent le mieux à vos attentes, à votre budget et à vos contraintes.

Chaque nouvel établissement est confié à un exploitant soigneusement sélectionné et au sérieux reconnu. Enfin, et dans le cadre des programmes de Bouygues Immobilier, les nouvelles résidences ouvertes à l’investissement sont systématiquement conçues sous l’angle de leur impact environnemental. Cela avec un accent prononcé sur la performance thermique du bâti et une sélection rigoureuse des matériaux et techniques de construction dans le plus strict respect des dernières normes.