Les EHPAD

Il est estimé que la France comptera environ 2,3 millions de personnes dépendantes en 2060, soit deux fois plus qu’actuellement. De même, les personnes âgées de plus de 80 ans devraient représenter pas moins de 10% de la population à la même échéance, alors qu’elles ne comptent que pour 4,5% aujourd’hui.

Avec à peine 570 000 lits disponibles en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les besoins de construction et de logement sont donc évidents et devraient donner lieu à de multiples projets d’investissement dans les années à venir. Ces structures proposent en effet un cadre adapté, avec une chambre individuelle et une salle de bains privative, ainsi que de nombreuses pièces communes pour la vie en collectivité.

Investir dans un EHPAD vous permet :

• d’investir dans le neuf, sur un marché caractérisé par une demande très forte ;
• de profiter du régime LMNP, plus avantageux que la location nue ;
• de vous reposer entièrement sur un exploitant pour la gestion quotidienne du bien, via la signature d’un bail commercial d’une durée de 12 ans.

Le statut de loueur en EHPAD combine donc des avantages fiscaux attractifs et une véritable utilité sociale, au service d’une population fragilisée.

L’investissement locatif en EHPAD peut relever soit du régime de loueur en meublé professionnel (LMP), soit de celui de loueur meublé non professionnel, ou statut LMNP. Tout dépend des revenus générés par la location : dès lors que les loyers perçus dépassent 23 000€ TTC par an et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal, vous relevez automatiquement du régime LMP. Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le régime LMNP s’applique de plein droit. À noter que, jusqu’en février 2018, il était également nécessaire d’être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) pour relever du LMP, mais cette condition a été abrogée par le Conseil constitutionnel.

Les avantages du LMP ou LMNP incluent une imposition plus favorable que dans le cadre d’une location nue, dans la mesure où les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité encourage par ailleurs à une stratégie d’investissement de long terme : au bout de 20 ans de détention, la TVA de 20% remboursée lors de l’achat est définitivement acquise. En cas de revente avant 20 ans, la TVA doit en revanche être remboursée au prorata des années restantes, sauf en cas de conservation du bail commercial par l’acheteur.

Par ailleurs, l’investissement en EHPAD est éligible au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, officiellement prolongé une nouvelle fois jusqu’au 31 décembre 2021.

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