LMNP et location type AirBnb

Pour exercer votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez tout à fait vous appuyer sur la plateforme Airbnb. Pour vos impôts, vous optez soit pour le régime micro-BIC soit pour le régime réel simplifié. Lors de la déclaration d’impôt en LMNP, vos revenus locatifs sont à indiquer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans le cadre d’une location en LMNP, vous pouvez proposer plusieurs types de logements meublés sur la plateforme Airbnb.

Pour que vous puissiez proposer votre logement en location LMNP sur la plateforme Airbnb, vous devez toujours respecter la liste des meubles obligatoires. Cette résidence principale doit correspondre à un logement individuel. Maisons, villas, studios ou appartements font donc partie des logements éligibles.

Même si Airbnb offre la possibilité de louer une partie de votre logement, le statut LMNP est plus exigeant. Le bien doit en effet être mis à disposition dans son intégralité. De plus, votre logement ne peut servir de résidence principale à un locataire. Enfin, la durée maximale de mise en location ne peut en effet excéder 90 jours consécutifs.

Lorsque votre logement meublé fait partie d’une copropriété, vous pouvez tout à fait le proposer sur la plateforme Airbnb pour une location saisonnière, sauf indication contraire dans le règlement de copropriété. Par contre, le meublé de tourisme ne peut être proposé à des locataires avec un tel bail.

Si les locations LMNP de type Airbnb ont le vent en poupe, les résidences de tourisme possèdent de solides arguments. Alors que les locations LMNP se focalisent sur l’emplacement, les locations en résidence de tourisme offrent des services supplémentaires, gages de satisfaction pour les locataires. Accueil, réservation d’activités, conseils, ces vacances riment souvent avec sérénité.

Les meublés de tourisme en LMNP attirent toujours autant de vacanciers. Ces derniers n’hésitent pas à recommander ce type de location saisonnière. Ces résidences de services répondent aux exigences de ces locataires. Par contre, le nombre maximal de nuitées pour les locations meublées touristiques de type Airbnb est fixé à 120 jours par an. Ces plateformes semblent donc adaptées à des locations meublées courtes pendant l’année.

Quel que soit le mode de mise à disposition, les revenus issus de la location meublée restent imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez désormais être particulièrement attentif à la déclaration de vos revenus issus de plateformes comme Airbnb, d’autant que depuis la loi Le Meur promulguée fin 2024, l’enregistrement de toutes les locations saisonnières est obligatoire et les contrôles se sont renforcés pour lutter contre la fraude et les abus.

La fiscalité LMNP et le choix du régime fiscal demeurent similaires pour la location de courte ou longue durée. Vous devez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en fonction du montant de vos recettes locatives. Toutefois, plusieurs évolutions majeures sont entrées en vigueur en 2025 :

• Le plafond du régime micro-BIC pour les locations meublées est fixé à 77 700 € de recettes annuelles.
• L’abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme classés est abaissé à 50 %. Pour les meublés non classés, l’abattement reste à 30 %.
• Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez toujours déduire l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, assurance, taxe foncière, frais divers, amortissements). Mais attention : à partir de 2025, les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui augmente significativement l’imposition sur la plus-value.

Prenons un exemple actualisé :

Vous avez acheté en 2024 une résidence secondaire à Nice (3 pièces de 72 m²) pour 399 000 € (frais de notaire inclus), équipé le bien pour 6 000 € et réalisé 5 000 € de travaux. Vous avez emprunté 280 000 € sur 15 ans à un taux de 3,3 %. Vos charges annuelles sont :

• Intérêts d’emprunt : 3 800 €
• Charges de copropriété : 2 200 €
• Gestion locative : 1 100 €
• Assurance : 550 €
• Taxe foncière : 1 400 €
• Énergies, internet : 1 400 €
• Amortissement comptable annuel : 11 000 €

Votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, et les prélèvements sociaux restent à 17,2 % en 2025.

Sur l’année, vous avez loué votre bien 119 jours et encaissé 12 500 € de chiffre d’affaires.

Pour votre déclaration de revenus en 2025 :

• Régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire pour un meublé de tourisme classé est désormais de 50 %. Vos recettes imposables sont donc de 6 250 € (12 500 € x 50 %), soit un montant imposable de 2 962 € après application de votre TMI et des prélèvements sociaux (environ 24 % du chiffre d’affaires).
   
• Régime réel simplifié : Vous déduisez toutes vos charges (hors amortissement pour le calcul de la plus-value à la revente). Avec des charges annuelles de 10 450 € (hors amortissement : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, gestion locative, assurance, taxe foncière, énergies/internet), votre résultat fiscal imposable est d’environ 2 050 € (12 500 € - 10 450 €).
  Après application de votre TMI et des prélèvements sociaux, le montant d’impôt et de prélèvements s’élève à environ 969 €, soit moins de 8 % du chiffre d’affaires.

Le régime réel simplifié reste donc plus avantageux en termes de fiscalité annuelle, mais la fiscalité à la revente sera plus lourde du fait de la réintégration des amortissements.

Le gain fiscal immédiat reste donc en faveur du régime réel, mais il faut désormais anticiper la fiscalité accrue lors de la revente du bien. Par ailleurs, si vous mandatez un expert-comptable, vous pouvez toujours déduire une partie de ces frais.

Enfin, la plateforme Airbnb transmet automatiquement vos revenus aux services fiscaux, rendant la transparence obligatoire. L’optimisation fiscale en LMNP demeure intéressante, mais il convient d’être particulièrement vigilant sur la déclaration, le respect des quotas locaux, la taxe de séjour, et la nouvelle fiscalité sur la plus-value en cas de revente.