Encadrement des loyers à Lille : ce qu'il faut savoir

Entre 2000 et 2012, les loyers ont augmenté de 70 % à Lille. Pour stopper cette flambée des prix, la ville de Lille met en place un encadrement des loyers en 2017 dans le cadre de la loi Alur. Cette décision a ensuite été suspendue par la justice. Depuis le 1er mars 2020, ce dispositif a été remis en vigueur grâce à la loi Elan. Les propriétaires-bailleurs ne peuvent donc pas excéder le montant de référence, qui a été majoré de 20 % par rapport à l’ancienne version.

L’objectif de cette mesure est d’assurer que les ménages modernes et les familles puissent se loger dans le parc locatif privé à Lille. Ce dispositif permet en effet de se rapprocher des capacités financières réelles de chaque profil de locataire. La rentabilité des investisseurs est également préservée pour encourager le développement de l’offre locative dans la métropole.

L’encadrement des loyers à Lille concerne aussi bien les logements vides que meublés dans le parc privé. Grâce au découpage de la ville en zones précises, chaque bien possède un loyer de référence. Vous devrez donc l’appliquer pour chaque bail signé. Le bail mobilité est, d’ailleurs, également concerné par cette mesure.

Pour vous assurer que le loyer que vous avez fixé est conforme à la réglementation en vigueur, vous pouvez faire le test sur le portail dédié : https://encadrement-loyers.lille.fr/. Lorsqu'il n'est pas conforme, le locataire peut le contester. Voilà pourquoi il est primordial pour tous les propriétaires-bailleurs de se pencher sur cette loi.

Depuis le 23 février 2021, la préfecture du Nord a publié cette grille d’encadrement des loyers à Lille valable jusqu’au 31 mars 2022.

Lorsque vous souhaitez proposer un bien à la location, vous devez vérifier dans quel secteur il se trouve. À partir de cette information, vous saurez précisément quel loyer vous pouvez fixer. Voici quelques exemples en fonction du type de logement, de la zone et de l’année de construction à Lille :

• Vous proposez un logement vide 2 pièces rue Jacquemar Gielée à Lille, construit en 2000 et qui se situe en zone 1 : le loyer de référence est de 14,50 €/m2
• Vous louez un studio meublé rue Meurein à Lille en zone 2. Ce bien a été construit en 1985. Vous devrez donc appliquer un loyer de référence de 15,30 €/m2
• Vous louez un 4 pièces situé rue Colbert à Lille (zone 3). Pour ce bien construit en 1990, vous devez donc appliquer le loyer de référence, soit 9,7 €/m2.

Lorsque vous proposez des logements neufs à Lille, vous devez aussi vous baser sur cette grille concernant l’encadrement des loyers. Si vous investissez dans un 2 pièces de 200 000 euros de 47,5 m2 situé en zone 4, le loyer de référence est de 12,2 €/m² s’il est non meublé, soit 579,50 € de loyer hors charges, et de 12,8 €/m² s’il est meublé, soit 608 € de loyer charges non comprises. De plus, vous pouvez obtenir des majorations si le bien possède un parking ou un balcon. Dans ce cas, vous pourrez appliquer le barème de 15,1 €/m² en non meublé et 15,8 €/m² en meublé soit de 717,25 € à 750,50 € de loyer hors charges. Même en appliquant cet encadrement des loyers à Lille, la rentabilité espérée est située entre 3 et 4 %. Notre programme neuf proposé à Lille permet donc de saisir de belles opportunités.

Lorsque vous louez des logements à Lille, l’augmentation du loyer n’est pas libre. Vous ne pouvez pas dépasser l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee. Lorsque vous signez un nouveau contrat de bail, le montant de l’ancien loyer est indiqué. Vous devez donc respecter scrupuleusement la réglementation en vigueur.

Dans un nouveau contrat de bail avec un nouveau locataire ou pour un renouvellement, le loyer ne peut dépasser plus de 20 % le barème de référence. Pour calculer le loyer dans chaque zone, la ville de Lille se base sur l’observatoire local des loyers. La grille est donc élaborée chaque année pour les loyers de base ainsi que ceux qui sont majorés. Lorsque vous souhaitez obtenir un complément, vous devez justifier cette demande.

La grille se divise en plusieurs parties selon :

• Le type de location, meublée ou vide ;
• Le nombre de pièces principales ;
• L’année de construction.

Pour le bien immobilier que vous proposez à la location, vous devez donc vérifier la zone à laquelle il appartient. En fonction du résultat obtenu, vous appliquez une des trois solutions suivantes :

• Le loyer de référence ;
• Un loyer de référence minoré de 30 % ;
• Un loyer de référence majoré de 20 %.

Un dépassement par rapport au loyer de référence peut être appliqué dans certaines conditions. Cette demande de complément de loyer à votre locataire doit être justifiée. Selon les caractéristiques de localisation et de confort, vous pouvez faire une demande de complément de loyer si vous êtes dans un des cas suivants :

• Les caractéristiques spécifiques du logement loué n’ont pas été prises en compte lors de la fixation du loyer : parking, cave, balcon, loggia;
• Le bien loué possède des particularités qui le différencient des autres logements de même catégorie situés dans le même secteur ;
• Ces particularités ne génèrent pas de charges supplémentaires.

Lorsque vous n’appliquez pas l’encadrement des loyers à Lille, vous pouvez subir certaines sanctions :

• Le préfet peut exiger que vous baissiez votre loyer et que reversiez le trop-perçu au locataire ;
• Si vous refusez d’ajuster votre loyer, le préfet peut vous condamner à une amende de 5 000 € ;
• Le locataire peut saisir la justice pour obtenir une diminution de loyer.

Mieux vaut donc appliquer les montants fixés pour éviter de se trouver dans une de ces situations.

Un dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place en 2012 dans les villes concernées par une forte demande locative. Le déséquilibre par rapport à l’offre ayant fait gonfler les prix, l’objectif de cette loi consiste à limiter le montant des loyers dans le parc privé. De cette façon, les habitants peuvent trouver plus facilement un logement qui correspond à leur capacité d’emprunt.

En France, 28 communes, considérées comme tendues, ont mis en place ce dispositif. Paris, Nice ou Strasbourg sont concernées, au même titre que Lille. Lorsque la mairie estime que la tension sur le marché locatif est trop importante, elle peut demander la mise en application de cette loi. Si vous investissez dans un bien immobilier dans ces villes, vous devez donc respecter ces règles.

Le 5 avril 2019, le Conseil de la Métropole Européenne de Lille a justement demandé à profiter de ce dispositif. Après acceptation du gouvernement, cet encadrement des loyers à Lille a donc été mis en place.

L’encadrement des loyers à Lille n’est pas un frein à un bon investissement. Au contraire, la mise en place de ce dispositif vous garantit de pouvoir trouver facilement un locataire solvable et de réduire le plus possible la vacance locative. Les logements neufs proposés par Bouygues Immobilier vous assurent d’ailleurs de profiter d’un rendement élevé dans la capitale des Flandres.