SCI et LMNP : est-il possible de cumuler ces deux statuts ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s’associer pour gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle est souvent utilisée dans un cadre familial ou patrimonial, pour simplifier la gestion et la transmission des biens.

Créer une SCI revient à créer une entité distincte de ses associés. Elle détient les biens immobiliers à leur place, et permet de prendre des décisions collectives. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.

La SCI permet notamment :

• de gérer à plusieurs un bien immobilier (location, entretien, rénovation),
• d’optimiser la transmission du patrimoine (donation de parts),
• de séparer clairement patrimoine personnel et immobilier,
• et de faciliter la gestion successorale.

Cependant, la SCI est une structure civile : son objet principal ne peut être commercial. C’est ici que la question du LMNP entre en jeu, car la location meublée est considérée, sur le plan fiscal, comme une activité commerciale.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés, sans que cela constitue leur activité principale. Pour bénéficier de ce statut, il faut respecter plusieurs conditions :

• les recettes annuelles générées par l’activité de location meublée doivent être inférieures à 23 000 €,
• et/ou ne pas excéder les autres revenus globaux du foyer fiscal.

Le LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité allégée grâce au régime réel ou au micro-BIC. Dans le régime réel, le bailleur peut déduire de ses revenus locatifs de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, frais de notaire, travaux, etc.) ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Cela permet souvent de générer peu ou pas d’impôt pendant plusieurs années.

La SCI est un outil juridique prisé pour investir à plusieurs dans l’immobilier et en faciliter la gestion. Alternative à l’indivision ou à la SARL de famille, elle permet de constituer un patrimoine immobilier tout en encadrant la répartition des parts et les décisions. Toutefois, son statut civil restreint la nature des activités qu’elle peut légalement exercer.

En effet, par définition, une SCI ne peut pas avoir une activité commerciale. Or, la location meublée, qu’elle soit exercée en LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou en LMNP est considérée comme commerciale au regard de la fiscalité française. Les revenus issus de la location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, ce qui rend ce type d’activité en principe incompatible avec une SCI à l’impôt sur le revenu (IR).

Mais dans les faits, la loi admet certaines exceptions, sous conditions strictes. Il est donc possible de cumuler SCI et statut LMNP dans deux cas bien définis :

1. Si les revenus issus de l’activité de location meublée représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI. Un dépassement ponctuel peut être toléré à condition que la moyenne des recettes sur l’année en cours et les trois années précédentes reste inférieure à ce seuil de 10 %. Ce critère permet de considérer l’activité meublée comme accessoire.
2. Si l’activité de LMNP est exercée à titre occasionnel. Cela signifie qu’elle ne doit pas constituer une activité habituelle ni récurrente. Par exemple, quelques locations meublées de courte durée, non renouvelées d’année en année, peuvent être tolérées sans remettre en cause le régime fiscal de la SCI.

Dans ces cas précis, la SCI peut rester imposée à l’IR et ne sera pas requalifiée fiscalement. En revanche, si ces conditions ne sont pas respectées, la SCI sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela implique un changement de régime avec des conséquences fiscales importantes, notamment sur le calcul des plus-values en cas de revente.

Associer une SCI à une activité de location meublée non professionnelle peut s’avérer pertinent dans une stratégie d’investissement patrimonial. Ce montage hybride, bien que soumis à un encadrement fiscal strict, présente des atouts intéressants, mais aussi des limites à bien anticiper.

La SCI facilite la gestion collective d’un bien immobilier, souvent entre membres d’une même famille ou entre associés. Elle permet une répartition claire des parts et des responsabilités, et assure une meilleure organisation de la gouvernance que l’indivision.

La détention de biens via une SCI permet de transmettre progressivement un patrimoine à ses héritiers, sous forme de parts sociales. Cela ouvre droit à des abattements fiscaux lors de donations successives, tout en conservant le contrôle de la société.

Si l’activité de location meublée est exercée à titre accessoire (moins de 10 % des recettes annuelles de la SCI ou de façon ponctuelle), il est possible de cumuler SCI et LMNP tout en conservant l’imposition à l’IR. Ce scénario permet de bénéficier :

• du régime des plus-values des particuliers (avec abattement pour durée de détention),
• de l’absence d’obligation comptable lourde,
• de la possibilité d’amortir certains travaux et équipements.

Si les seuils sont dépassés, la SCI bascule à l’IS. Cela peut offrir une optimisation fiscale, surtout pour les foyers fortement imposés. À l’IS, la société peut amortir fiscalement le bien et déduire de nombreuses charges (frais de notaire, rémunération du gérant, droits d’enregistrement). Cela permet de réduire la base imposable et, dans certains cas, de diminuer l’impôt global.

Néanmoins, à l’IS, les bénéfices sont imposés à 25 %, ou à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices. Ensuite, les dividendes distribués aux associés sont à nouveau imposés. En cas de revente, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, généralement moins favorable que celui des particuliers.

Pour mettre en place une SCI en LMNP, Il faut d’abord constituer la SCI en rédigeant des statuts adaptés, précisant notamment l’objet social, la répartition des parts entre associés et les modalités de gestion.

Par défaut, une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu. Pour intégrer une activité LMNP sans remettre en cause ce régime, il faudra veiller à ce que les revenus de la location meublée restent inférieurs à 10 % du chiffre d’affaires annuel, ou qu’ils soient exercés à titre ponctuel. Si vous envisagez une activité meublée plus régulière ou principale, il conviendra d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

La SCI peut ensuite acheter un logement neuf ou ancien destiné à la location meublée.

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