Déclaration LMNP : comment déclarer vos revenus locatifs meublés ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’adresse aux particuliers qui mettent en location un bien meublé sans en faire leur activité principale. Il peut s’agir d’un appartement ou d’un logement situé dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence senior, etc.). Pour bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou excéder 50 % de vos revenus globaux.

Ce statut est plébiscité par les investisseurs car il permet de répondre à une demande croissante, notamment dans les zones tendues ou à proximité des bassins d’emploi et des universités. En parallèle, il ouvre droit à une fiscalité allégée qui améliore la rentabilité nette de l’investissement.

L’un des atouts majeurs du LMNP est la possibilité de récupérer la TVA à l’achat dans certains cas (notamment dans les résidences services avec services para-hôteliers). Par ailleurs, selon le régime fiscal choisi, vous pouvez bénéficier d’abattements ou déduire vos charges et amortissements de vos revenus locatifs.

En LMNP, deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix de l’un ou l’autre dépend de votre niveau de revenus, de vos charges et de vos objectifs d’optimisation fiscale.

Le régime micro-BIC

Ce régime est accessible si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 (15 000€ pour les meublés de tourisme non classés à compter des revenus 2025) € par an. Il s’agit d’un régime simplifié : vous déclarez vos loyers bruts dans le formulaire 2042 C-PRO et vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés à compter des revenus 2025) pour frais et charges, sans avoir à les justifier.

Ce régime présente l’avantage d’une grande simplicité : il ne nécessite ni comptabilité détaillée ni expert-comptable. Toutefois, il peut s’avérer moins intéressant si vos charges réelles dépassent 50 % (ou 30 %) de vos recettes, notamment si vous avez souscrit un crédit immobilier ou réalisé des travaux.

Le régime réel

Vous pouvez opter pour le régime réel, même si vos recettes sont inférieures au seuil du micro-BIC. Ce régime devient obligatoire si vous dépassez 77 700 € (ou 15 000€) de recettes annuelles.

Sous ce régime, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurances, travaux, taxe foncière, etc.), ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Cela permet de diminuer fortement, voire d’annuler totalement votre base imposable pendant plusieurs années.

L’option pour le régime réel s’effectue via le site de l’INPI. Une comptabilité complète est requise, avec l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat, généralement confiée à un expert-comptable.

Le régime micro-BIC est apprécié pour sa simplicité. Vous n’avez pas à fournir de détail sur vos charges : l’administration applique automatiquement un abattement de 50 % (ou 30 %) sur vos recettes locatives. L’autre partie est soumise à l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Concrètement, voici comment procéder :

1. Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr ;
2. Remplissez le formulaire 2042 C-PRO dans la rubrique « Professions non salariées » > « Revenus des locations meublées non professionnelles » ;
3. Indiquez le montant total des loyers bruts perçus (hors charges) ;
4. L’abattement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

Aucune pièce justificative n’est à fournir, mais conservez vos documents (bail, quittances, relevés bancaires) en cas de contrôle.

Déclarer vos revenus LMNP sous le régime réel

Le régime réel permet aux loueurs en meublé de déduire l’ensemble de leurs charges réelles et d’amortir leur bien ainsi que le mobilier.

Reprenons notre exemple :

Monsieur Sardella perçoit 700 € par mois pour la location meublée d’un appartement, soit 8 400 € de revenus annuels. Contrairement au régime micro-BIC, il choisit ici le régime réel pour optimiser sa fiscalité. Il peut déduire :

• 1 500 € d’intérêts d’emprunt ;
• 600 € d’assurance propriétaire non occupant ;
• 900 € de charges de copropriété ;
• 400 € de frais de gestion ;
• 2 000 € d’amortissement (bien immobilier + mobilier).

Ses charges totales s’élèvent donc à 5 400 €. Son bénéfice imposable tombe ainsi à 3 000 €, contre 4 200 € s’il avait opté pour le micro-BIC avec abattement forfaitaire. Et si ses charges avaient excédé ses loyers, il aurait pu déclarer un déficit et le reporter sur les années suivantes.

Pour déclarer vos impôts en régime réel, voici les étapes à suivre :

1. Obtenez un numéro SIRET sur le site de l’INPI;
2. Tenez une comptabilité d’engagement, avec bilan et compte de résultat ;
3. Remplissez la déclaration de résultats n°2031, en y annexant les tableaux 2033 A à G si vous relevez du régime simplifié (ou les liasses 2050 si vous êtes en régime normal) ;
4. Transmettez la liasse à l’administration fiscale, généralement avant le début mai (ou par un expert-comptable adhérent à un Centre de Gestion Agréé).

Une fois la liasse transmise, le montant du bénéfice (ou du déficit) sera automatiquement intégré à votre déclaration de revenus via le formulaire 2042 C-PRO.

Certaines configurations particulières peuvent modifier les règles classiques de déclaration en LMNP.

Si vous avez investi dans une résidence avec services (étudiante, senior, EHPAD…), et que votre bail commercial prévoit au moins trois prestations para-hôtelières (réception, petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge…), vous êtes considéré comme offrant des services comparables à l’hôtellerie. À ce titre, vous pouvez bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier.

Aussi, lorsque vous détenez un logement meublé à plusieurs (héritage, couple non marié, investissement partagé), vous êtes en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part des loyers perçus selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel). Cette répartition s’effectue selon la part détenue dans l’acte de propriété.

Il est recommandé d’établir une comptabilité commune et de désigner un gérant de l’indivision, notamment si vous optez pour le régime réel. Un expert-comptable pourra centraliser les données, produire une comptabilité unique, puis répartir équitablement les résultats à déclarer par chaque indivisaire.

Que vous investissiez seul ou à plusieurs, dans un appartement ou une résidence de services, la déclaration LMNP demande une attention particulière à chaque situation. Bien comprendre les subtilités fiscales et anticiper les formalités vous permettra d’éviter les erreurs et de maximiser vos avantages.

Pour sécuriser votre investissement et déclarer en toute sérénité, Bouygues Immobilier vous accompagne à chaque étape de votre projet locatif meublé, avec des solutions adaptées aux spécificités du LMNP. De la sélection du bien jusqu’au suivi administratif, vous bénéficiez d’un accompagnement expert, pensé pour répondre aux attentes des investisseurs.