Quelles sont les conditions du PTZ en 2023 ?

L’obtention du PTZ ne dépend pas du type de bien que vous souhaitez acheter. Vous pouvez aussi bien envisager un achat neuf, un logement ancien ou un logement social. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 d'après la Loi de Finance 2022, vous devez satisfaire les critères de ce dispositif.

Le PTZ est un prêt immobilier distribué par les banques aux emprunteurs remplissant certaines conditions.

• Le premier critère est celui d’acheter pour la première fois. Pour obtenir un PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans à la date de l’offre de prêt. En effet, ce prêt aidé est réservé aux primo-accédants. Dans certaines situations et si les conditions sont remplies, un double PTZ pour financer un deuxième achat peut être envisagé.
• Le PTZ doit servir à financer une résidence principale. Les résidences secondaires ne sont pas éligibles à ce prêt. Vous devez vous installer dans le logement au plus tard un an après la fin des travaux.
• Vos revenus doivent correspondre aux plafonds de ressources de votre zone géographique. Le montant retenu est le revenu fiscal de référence de votre foyer à l’année N-2. Si vous empruntez à deux et que vous ne déclarez pas vos revenus ensemble, il suffit d’additionner vos revenus fiscaux. 
• Vous devez souscrire un autre prêt immobilier. Le PTZ vient compléter un autre prêt et son montant ne peut pas dépasser celui du prêt principal.
• Vous devez être éligible à un prêt immobilier, selon les conditions de la banque qui vous finance. Vous devez donc pouvoir prouver votre capacité de remboursement et offrir des garanties suffisantes. 
• Enfin, votre logement doit correspondre aux conditions définies par la loi, selon la zone dans laquelle vous achetez. Pour un PTZ dans le neuf, vous pouvez envisager toutes les zones tendues. Pour un PTZ ancien, votre bien doit se situer en zone B2 ou C.

Depuis 2015, votre futur logement n’est plus soumis à des conditions de performance énergétique. Lorsque votre demande de PTZ concerne un bien ancien, vous n’êtes plus dans l’obligation de respecter la réglementation thermique RT 2012 ou le label bâtiment basse consommation (BBC).

Cette évolution du PTZ vous permet une obtention plus facile de ce financement. Les travaux énergétiques ne sont pas obligatoires. Vous pourrez donc vous concentrer sur les autres types de travaux nécessaires pour que votre bien soit propre à une habitation.

Si vous remplissez toutes les conditions d’éligibilités, la banque se chargera du volet administratif. Vous n’avez pas de démarche à faire pour demander votre PTZ. L’immense majorité des banques étant conventionnées pour distribuer le PTZ, vous vous adresserez à la banque que vous avez retenue pour votre prêt principal.  

Si vous achetez dans le neuf, vous signerez simplement une attestation sur l’honneur assurant que vous occuperez votre bien comme résidence principale.

Si vous achetez dans l’ancien, vous ajouterez une attestation sur l’honneur concernant le montant des travaux à venir, qui doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Un devis prévisionnel peut être demandé par la banque que vous sollicitez. Vous devrez ensuite envoyer les factures des travaux réalisés. Ces derniers doivent correspondre à des travaux d’amélioration du bien comme l’aménagement, l’assainissement, la modernisation ou la construction de surfaces habitables et annexes.

Oui et non. Le PTZ, comme un prêt immobilier classique, est soumis à l’acceptation de votre dossier par une banque. Les conditions d’obtention dépendent de votre capacité de financement. Vous devrez fournir à la banque les preuves de vos revenus et de leur régularité. Le plafond de remboursement mensuel retenu correspond généralement à 33 % de vos revenus nets de charges (autres crédits en cours, pensions alimentaires…)

En revanche, le PTZ ne génère pas de taux d’intérêt. Le montant des mensualités va intégralement au remboursement du capital, ce qui vous permet d’emprunter plus d’argent, à mensualités égales. Techniquement, le PTZ est assimilé à de l’apport personnel : il ne rentre pas dans le calcul des intérêts d’emprunt et ne génère pas d’intérêts intercalaires.

Le montant du PTZ et ses modalités de remboursement sont calculés selon des formules précises dépendant de : 

• la zone géographique de votre bien
• vos revenus
• la composition de votre famille
• le prix d’achat
• le montant des autres prêts

Chaque zone PTZ (A bis, A, B1, B2 ou C) possède ses propres plafonds de revenus et ses propres plafonds de montants de PTZ. Il existe un troisième plafond, celui du prix d’achat du bien. Si vous achetez un bien plus cher, votre PTZ sera calculé sur le plafond maximum.

Les tableaux de plafonds par zone géographique dépendent de la composition de votre famille. Plus vous êtes nombreux dans votre foyer, plus le montant de votre PTZ sera élevé.

En zone A bis, votre PTZ sera plus important qu’en zone C, toutes choses égales par ailleurs. Une famille de 4 personnes a le droit à un PTZ plus important qu’un couple.

Le calcul du PTZ est ensuite soumis au double-plafond suivant :

• Jusqu’à 40 % du montant de l’opération.
• Jusqu’à 50 % de l’enveloppe totale de crédit.

Si vous empruntez 90 000 euros, votre PTZ ne pourra excéder 45 000 euros, quelle que soit la somme à laquelle vous auriez pu avoir droit.

Le PTZ s’assortit toujours d’un différé de remboursement, de 5, 10 ou 15 ans. Vous ne commencez à rembourser votre PTZ qu’une fois ce différé écoulé. La durée de remboursement s’échelonne ensuite sur 10 à 15 ans. 
Ces deux chiffres, différé et durée de remboursement, sont calculés selon vos revenus et la composition de votre famille. 

Plus vous êtes nombreux dans votre foyer, plus les durées de différé et de remboursement seront importantes. Ces durées sont inversement proportionnelles à vos revenus, plus vous approchez des plafonds de ressources, plus elles sont courtes.

Le nombre de remboursements et le montant dépendent de vos revenus et des modalités de votre crédit immobilier. Pour les fixer, la situation familiale est également prise en compte. Quel que soit le bien choisi, neuf ou ancien, le remboursement s’effectue toujours en deux périodes :

• Une période dite de différé pendant laquelle aucun remboursement n’a lieu. Cette période peut être de cinq, dix ou quinze ans selon vos revenus. Si vous ne remboursez pas le PTZ, vous devrez toutefois rembourser le ou les emprunts qui l’accompagnent ;
• Le remboursement du PTZ au terme du différé : vous commencez donc à rembourser les mensualités prévues avec la banque.

Ce système de différé est considéré comme avantageux puisque vous commencez à rembourser le PTZ lorsque vous avez allégé vos autres prêts immobiliers.

Exemple 1 :

Vous êtes un couple sans enfant qui achetez en 2021 un logement en VEFA à Gap dans les Hautes Alpes en zone B2. Le prix d’achat du bien est de 250 000 € et vous financez entièrement cet achat grâce au crédit immobilier obtenu. Le revenu fiscal de référence N-2 (2019) est de 20 000 €. Pour votre PTZ, vous obtiendrez donc 30 800 €.

Une fois que vous aurez contracté ce prêt auprès d’un organisme qui a signé une convention avec l’État, le remboursement du PTZ peut par exemple s’organiser sur 25 ans en deux périodes distinctes :

• Un différé total de 15 ans : Sur cette période, vous pourrez vous concentrer sur le remboursement des autres prêts immobiliers contractés pour acheter ce logement.
• Un remboursement du montant du PTZ de 30 800 € soit une mensualité de 257 € pendant 10 ans.

Exemple 2 :

En 2021, vous êtes un couple avec 3 enfants et vous décidez d’acheter une maison ancienne à Soleilhas dans les Alpes de Haute-Provence (Zone C). Le montant de cette acquisition s’élève à 100 000 €. Avant d’installer votre famille dans cette résidence principale, vous devez effectuer des travaux à hauteur de 30 000 €. Pour cet achat immobilier, vous disposez d’un apport de 50 000 €. Votre revenu de référence N-2 (2019) était de 30 000 €. Pour votre PTZ, vous pouvez emprunter 52 000 €.

Dans ce cas également, le remboursement du PTZ intervient en deux périodes :

• Un différé total pendant 15 ans pendant lequel vous pourrez rembourser les autres prêts immobiliers contractés dans le cadre de votre projet immobilier
• Le remboursement des 52 000 €, soit une mensualité de 433 € pendant 10 ans à prévoir en plus des autres crédits immobiliers en cours de remboursement.

Ce prêt aidé peut être souscrit dans la majorité des établissements financiers. En tant qu’emprunteur, vous avez donc le choix. Grâce à la convention signée avec l’État, aucun frais de dossier ou intérêts ne seront perçus pour ce type d’emprunt. Sachez qu’un seul PTZ peut être accordé par ménage.

Pour souscrire un prêt à taux zéro, vous devrez fournir les justificatifs suivants :

• Un justificatif d’identité ;
• Un avis d’imposition de l’année N-2 ;
• Une attestation sur l’honneur que vous achetez pour la première fois ;
• Le contrat de bail, les deux dernières quittances de loyer et une par semestre de location au cours des quatre derniers semestres pour les locataires ;
• Une attestation sur l’honneur que vous viviez chez vos parents lors des deux dernières années le cas échéant ;
• Les documents relatifs à votre projet immobilier : permis de construire, contrat de construction, avant-contrat ou devis pour des travaux.

Une fois le dossier réceptionné, la banque vérifie l’exactitude des informations. Lorsque vous êtes éligible au PTZ, elle vous communique le montant exact que vous pouvez demander ainsi que les modalités possibles de remboursement en deux périodes.

Le PTZ est un prêt qui peut vous aider à accéder à la propriété. Il présente de nombreux avantages à commencer par un différé de remboursement et l’absence de taux d’intérêt.