Quel locataire pour votre logement en Scellier ?

Mis en place en 2008, le dispositif Scellier encourage l’investissement dans l’immobilier locatif puisqu’une défiscalisation est offerte aux acheteurs éligibles. Cette loi repose sur les zones de la France selon les besoins en logement. Pour chacune d’entre elles, des plafonds de loyer ont été fixés. Il faut distinguer la loi Scellier classique du dispositif Scellier intermédiaire.

Dans le premier cas, le bailleur s’engage à louer son logement pendant 9 ans afin de bénéficier d’une réduction fiscale entre 25 et 37 %. Les plafonds de loyers pour chaque zone s’appliquent.

Le dispositif Scellier intermédiaire, de son côté, permet de cumuler les avantages fiscaux :

• Une réduction de 37 % de la valeur du bien dans la limite de 300 000 € par foyer et par an ;
• Une déduction spécifique de 30 % pour les investisseurs qui s’engagent à respecter le plafond de loyer de la zone dans laquelle se trouve le logement.

Dans ce cas, le bailleur se conforme aux plafonds de loyer et de ressources pour les futurs locataires.

La loi Scellier est accessible pour tous les contribuables domiciliés fiscalement en France. Cet investissement peut se faire de façon indépendante ou par le biais de SCI et de SCPI.

Pour pouvoir être éligible à la loi Scellier, le logement dans lequel vous investissez doit respecter les conditions suivantes :

• Être neuf ou en futur état d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 en métropole et jusqu’au 31 décembre 2017 en outre-mer ;
• Avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire dans les mêmes périodes et dont les travaux se sont terminés au plus tard deux ans après la demande ;
• Être un local transformé en habitation grâce à des travaux d’aménagement terminés dans un délai de deux ans ;
• Être réhabilité ou achevé ;
• Faire partie d’une SCPI ou SCI Scellier.

De plus, pour que le dispositif Scellier s’applique, la location de votre logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement. Les biens dont vous conservez la jouissance et les logements proposés sans contrat de location sont donc exclus du dispositif.

Lorsque votre locataire donne congé du logement pendant la période d’engagement, vous devez immédiatement le proposer à la location. En effet, dans le cas où une période de vacance est observée, l’avantage fiscal pourra être conservé seulement si, vous avez pris toutes les dispositions pour trouver un nouveau locataire : diffusion d’annonces, recours à une agence immobilière, etc. Par contre, si aucune relocation n’intervient dans les 12 mois qui suivent le congé du locataire, la réduction d’impôt offerte par cette loi sera par contre remise en question.

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Scellier, votre locataire doit répondre à plusieurs conditions :

• Il doit faire du logement sa résidence principale. Cette condition s’applique au moment de la signature du bail mais également tout au long de la période de location ;
• Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal ;
• Dans le cas du Scellier Intermédiaire, le locataire doit respecter un certain plafond de ressources ;
• Dans le cadre du dispositif Scellier classique, il peut être un de vos ascendants ou descendants (sous réserve de faire une déclaration de revenus séparée).

Les résidences secondaires ou saisonnières proposées en location ou sous-location n’entrent pas dans le dispositif Scellier. Vous ne pourrez donc pas profiter des réductions d’impôt correspondantes pour ce logement. Dans le cadre de la loi Scellier Intermédiaire, le locataire ne doit être ni votre ascendant ni votre descendant.

Si vous louez un bien dans le cadre du Scellier classique, aucun plafond de ressources n’a été fixé. Vous restez donc libre de signer un contrat de bail à un locataire quels que soient ses revenus.

Dans le cadre du dispositif Scellier Intermédiaire, cependant, le locataire doit impérativement respecter un plafond de ressources. Ce plafond varie selon la composition du foyer du locataire et la zone où est situé le logement. Le plafond sera plus élevé en zone A qu’en zone C.

Pour les contrats de location signés, reconduits ou renouvelés en 2021, les plafonds de ressources à respecter pour chaque zone dans le cadre du dispositif Scellier Intermédiaire sont les suivants :

Le plafond de loyer mis en place dépend de la date de l’investissement en loi Scellier et de la localisation du bien. Il varie également selon la zone. Il doit être scrupuleusement respecté pour tout bail en cours ou renouvelé en 2021 dans le cadre du Scellier intermédiaire.

Plafonds de loyer Scellier métropole (investissements du 01/01/2009 au 31/12/2010)

Similaires aux plafonds de la loi « Robien recentré », les limites prévues dans le cadre du dispositif Scellier s’entendent par m² pour chaque zone.

A noter que d’après l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008, la Zone C n’était pas éligible au dispositif Scellier de défiscalisation. Cependant, depuis l’imposition des revenus de l’année 2010, il a été possible de demander un agrément pour un logement situé en zone C.

Plafonds de loyer Scellier métropole (investissements à compter du 01/01/2011)

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011, les plafonds pour chaque zone ont été réévalués afin d’être conformes à la réalité du marché locatif dans le parc privé.

Les logements acquis dans le cadre d’une SCPI sont soumis aux mêmes plafonds de loyer dès lors que la souscription a eu lieu après le 1er janvier 2011. Vous devrez donc vous référer aux chiffres déterminés pour chaque zone au moment de fixer le loyer de vos logements.

Dans les départements d’outre-mer, les plafonds de loyers tiennent également compte de la réalité du marché immobilier local. Le gouvernement a donc estimé que des limites spécifiques devaient être fixées pour chacun d’eux.

Lorsque la loi Scellier a été mise en place, l’engagement de location a été fixé à 9 ans. Toutefois, les investisseurs qui acceptent de louer en Scellier intermédiaire avec des conditions de loyers plus strictes, peuvent demander une prolongation du dispositif. Dès lors qu’ils trouvent un locataire qui respecte les plafonds de ressources, la réduction d’impôt peut être obtenue.

Lorsque vous respectez les plafonds du Scellier intermédiaire, vous pouvez demander sa prorogation pour trois ans ou six ans. Vous profitez au total de 15 ans de défiscalisation en Scellier après la date de l’investissement.