LMNP Censi-Bouvard : que faire après 9 ans ?

Mis en place en 2009, le dispositif Censi-Bouvard est venu compléter la loi Scellier. L’objectif du gouvernement consistait à développer le parc de logements meublés sur le territoire. Grâce à cette décision, l’offre de résidences étudiantes, d’Ehpad, de résidences seniors, de tourisme et d’affaires pouvait faire face à une demande en hausse constante.

Pour séduire les investisseurs, cette loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix de vente hors taxe dans la limite de 300 000 € hors taxes. En cas de dépassement de ce plafond, l’avantage fiscal peut être reporté pendant 4 ans. La réduction fiscale offerte par la loi Censi-Bouvard s’étale sur 9 ans, pendant lesquels le logement meublé est proposé à la location.

Vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard à la condition d'avoir été effectué avant le 31 décembre 2022, ce dispositif n'ayant pas été prorogé par la Loi de finances 2023.

Lorsque vous avez réalisé votre investissement immobilier en Censi-Bouvard en 2013, 2014 ou 2015, la fin de la défiscalisation approche. Il est temps de trouver un nouveau moyen d’optimiser sa fiscalité. Vous devez donc choisir quelle stratégie adopter par rapport au bien meublé possédé pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux.

Lorsque le dispositif Censi-Bouvard va s’arrêter, les avantages fiscaux suivront la même voie. Vous devez donc anticiper et trouver un autre moyen d’obtenir une réduction de vos impôts. Voici donc les différentes stratégies d’investissement qui s’offrent à vous après 9 ans en Censi-Bouvard.

Après 9 ans en Censi-Bouvard, vous pouvez conserver votre bien. Dans ce cas, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Lorsque vous avez investi dans un logement meublé en Censi-Bouvard, vous pouvez passer en LMNP pour profiter des avantages de ce statut. Avec ce statut, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro-BIC avec un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs ;
• Le régime réel non amortissable pour déduire les charges liées au bien immobilier.

Si vous ne pouvez pas amortir votre bien immobilier quand vous le louez grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez cependant déduire les frais d’équipement de votre logement meublé de vos impôts.

Si vous souhaitez conserver le bien immobilier acquis en Censi-Bouvard pour en faire, par exemple, une résidence secondaire, vous pouvez investir dans un second projet immobilier et opter pour le régime fiscal réel amortissable. Dans ce cas, les charges que vous pouvez déduire s’appliquent aussi bien au premier qu’au deuxième bien immobilier. Le même régime d’imposition s’applique pour tous les investissements immobiliers.

Après 9 ans de détention d’un logement en loi Censi-Bouvard, vous pouvez aussi choisir de revendre ce bien immobilier. Si vous vendez avant la fin des 9 ans, vous devrez rembourser une partie des réductions d’impôt perçues et de la TVA récupérée. En effet, comme c’est le cas pour toutes les lois de défiscalisation, l’avantage fiscal est corrélé à la durée. Si cette durée d’investissement n’est pas respectée, vous serez donc dans l’obligation de rendre l’avantage fiscal obtenu sauf cas de force majeur.

Si vous revendez votre bien immobilier avec le bail de location, vous n’aurez pas à vous soucier de la TVA. Au contraire, si vous revendez le logement hors bail de location, vous devrez alors régler la TVA au prorata temporis, celle-ci étant officiellement acquittée au bout de 20 ans de détention du bien immobilier. Exemple : Si la revente du logement loué en Censi-Bouvard se produit 10 ans après son acquisition et hors bail, il faudra rendre 10/20ème de la TVA.

Lorsque vous décidez de revendre votre logement en Censi-Bouvard, vous pouvez injecter le prix de la vente dans votre nouveau projet d’investissement immobilier locatif. Le statut LMNP classique est idéal pour défiscaliser, tout comme la LMNP en résidence de services. Grâce à cette stratégie, vous pourrez générer des revenus complémentaires non imposés bien plus rapidement. Dans le cas d’un logement en résidence de services, vous simplifiez également la gestion de votre investissement locatif.

Après avoir revendu votre logement meublé en Censi-Bouvard, vous pouvez vous tourner vers une défiscalisation en loi Pinel. L’acquisition d’un logement neuf en Pinel vous permet de profiter de réductions fiscales intéressantes.

Vous pouvez également décider de vous orienter vers d’autres stratégies quand vous revendez votre bien immobilier après 9 ans d’investissement locatif avec le statut LMNP Censi-Bouvard :

• l’investissement locatif dans l’ancien ;
• l’investissement dans des placements bancaires.

Vous l’aurez compris : après avoir investi 9 ans en LMNP Censi-Bouvard, de nombreuses stratégies s’offrent à vous qu’il s’agisse de revente, de réinvestissement ou de changement de dispositif fiscal. Pour connaître celle qui sera la plus adaptée à votre projet immobilier, rapprochez-vous d’un de nos conseillers en investissement.