Crédit immobilier : le regard d'un expert

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Emmanuel Cabardos, directeur commercial de La Centrale de Financement, apporte son éclairage sur ce qui fait un bon financement immobilier. Son objectif pour ses clients ? Proposer les meilleurs taux, bien sûr, mais surtout le meilleur accompagnement. Explications.

Le crédit immobilier n’est pas QU'une affaire de pourcentage  

Le taux moyen de 33% d’endettement cache d’importantes nuances. « Un dossier peut être accepté avec 40% d’endettement ou refusé à 25%. Le taux d’endettement n’est pas le seul critère d’un financement », précise Emmanuel Cabardos.

Les banques se basent surtout sur le reste à vivre : la somme disponible une fois toutes les charges payées. « Ce reste à vivre, détaille l’expert, est rapporté au nombre de personnes qui constituent le foyer et au coût de la vie locale. Suivant les régions, le banquier n’aura pas la même appréhension du reste à vivre ». Dans cette optique de « reste à vivre », les différences entre les revenus sont importantes : « Il est plus facile d’obtenir un crédit avec un taux d’endettement de 40% pour une famille dont les revenus s’élèvent à 5 000 € plutôt que pour un célibataire qui gagne 1 500 € », souligne Emmanuel Cabardos.

Qu’est-ce qui fait un bon dossier de crédit immobilier ?

Pour obtenir le financement souhaité dans les meilleures conditions, il faut « démontrer sa capacité à absorber l’échéance future de son crédit ». Sans aller jusqu’à annuler des vacances, montrer une « capacité d’épargne et une bonne gestion de son compte sont des critères déterminants ». Au moment d’analyser un dossier, la banque regardera chaque ligne des derniers relevés de compte.

Côté revenus, en dehors des salaires, « tous les revenus dont on peut prouver l’ancienneté depuis 3 ans minimum sont pris en compte », rassure Emmanuel Cabardos. C’est le cas d’un bonus annuel, des revenus d’une profession libérale, d’un entrepreneur ou d’un artiste.

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Penser votre crédit immobilier sur la durée

« L’intégralité des clients parle uniquement des taux et des conditions financières en arrivant », raconte Emmanuel Cabardos. Et c’est bien normal ! Charge au courtier de faire ensuite comprendre qu’« au-delà de bonnes conditions financières, beaucoup d’éléments entrent en ligne de compte ».

Un crédit immobilier se pense en effet sur le long terme, surtout lorsqu’un foyer est amené à évoluer. « L’arrivée d’enfants, par exemple, peut amener une révision des conditions d’assurance de l’emprunt, pour garantir que chaque co-emprunteur puisse faire face au remboursement », explicite notre expert. Une augmentation de salaire entraînera quant à elle une modification des mensualités ou un remboursement anticipé. La qualité de votre financement se lit donc autant dans le taux proposé que dans les conditions du crédit et les modalités de remboursement anticipé.

Quelle différence entre courtier et courtier en ligne ?

« Il y a la même différence qu’entre un artisan et un industriel », pointe Emmanuel Cabardos,

Les courtiers en ligne effectuent un « préscoring » à partir des éléments que vous rentrez dans leurs formulaires, et ce « préscoring » permet de faire correspondre 2 ou 3 banques avec votre profil. Ensuite ? Vos coordonnées sont transmises aux banques retenues, qui font leur travail normalement.

Avec un courtier comme La Centrale de Financement, le processus est très différent. Votre dossier est analysé dans tous ses détails, à l’aide des pièces justificatives apportées.

Votre dossier est accompagné d’une note, écrite par le courtier, qui en souligne les points forts et aussi les points faibles. Cette transparence permet de « donner au banquier envie de s’attarder sur un dossier, même s’il y a de petites choses négatives » pointe Emmanuel Cabardos.

Attention en remplissant vos demandes auprès de courtiers en ligne : une case à cocher fait généralement office de mandat électronique, qui autorise le courtier en ligne à transmettre vos coordonnées à des banques. Or, une fois qu’une banque vous a rentré dans son dossier client, un courtier tel que La Centrale de Financement ne pourra plus rien négocier pour vous.

 

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