Les frais de dossier pour un prêt immobilier

Recherche du meilleur financement, analyse de vos revenus et dépenses, calcul du risque de non-remboursement ou encore montage du prêt… votre conseiller bancaire va prendre du temps pour étudier votre dossier emprunteur. Il doit notamment s’assurer de la cohérence de votre projet et de votre profil. En amont, vous pouvez faire votre propre simulation de prêt pour établir de premières estimations.

Ces frais de dossier servent donc à rémunérer la banque pour le traitement administratif de votre demande de prêt immobilier. Ils couvrent également la gestion courante lors de la phase de remboursement.

Le montant des frais de dossier est calculé en fonction du coût de votre crédit. En général, ils varient entre 0,5 et 1,5% du montant total emprunté. Mais la plupart des banques imposent un montant minimum et/ou un montant plafond. Ainsi, pour un même emprunt de 200 000 €, certains grands établissements bancaires proposent des frais de dossier à 500€, 900€ ou 2000€.

Ces chiffres restent des estimations, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller bancaire pour en savoir plus.

Pour toute demande de prêt immobilier, les banques prévoient les frais de dossier pour l’étude et le montage. S’ils ne sont pas toujours précisés lors de l’entretien avec votre conseiller bancaire, ils sont bien indiqués sur le document de synthèse remis obligatoirement aux emprunteurs.

Aucune réglementation n’a été mise en place pour fixer le montant de ces frais de dossier. Chaque banque est donc libre de décider du montant idéal. On constate toutefois une certaine homogénéité au niveau des banques traditionnelles. Ces frais se situent en moyenne entre 0,80% et 1,20 % du montant emprunté. Un montant minimum est souvent mis en place, tout comme un maximum pour éviter des frais élevés lors d’emprunts de sommes importantes.

Lorsque des promotions sont en cours, ces frais de dossier peuvent être offerts. Il s’agit pour les banques d’attirer certains profils d’emprunteurs tels que les primo-accédants, les personnes qui accèdent pour la première fois à la propriété depuis au moins 2 ans et qui peuvent par exemple profiter de cet avantage pour tout crédit immobilier souscrit.

En général, vous payez les frais de dossier lorsque vous remboursez votre première échéance. Si vous le souhaitez, vous pouvez également utiliser votre apport personnel pour régler ces frais en amont. À vous de voir ce qui vous convient le mieux et de trouver un accord avec votre banque.

Notez que la phase de discussion avec un établissement bancaire ne vous engage pas ! Si vous ne signez pas votre offre de prêt chez elle, la banque ne peut pas vous demander de régler de frais de dossier, même si elle a commencé à étudier votre profil.

S’il est logique de payer les frais de dossier lorsque votre prêt a été accepté, il est légitime de se poser la question dans le cas inverse. Lorsque vous sollicitez plusieurs banques mais que vous signez votre crédit immobilier dans une seule, quels sont les frais de dossier à régler ?

Tout dépend où vous en êtes dans votre demande de crédit immobilier, Si vous n’avez pas encore signé d’offre, aucun frais de dossier ne pourra vous être facturé. Si vous ne répondez pas à cette proposition, elle s’annule automatiquement au bout de 30 jours sans frais.

Si vous avez accepté l’offre de prêt mais que la vente n’est finalement pas conclue, la banque est en droit de vous facturer des frais d’étude de dossier lorsqu’ils sont indiqués dans la proposition financière. Ils sont plafonnés à 0,75 % du montant du prêt dans la limite de 150 euros.

Vous l’avez compris, les frais de dossier font partie intégrante de votre offre de prêt. Bonne nouvelle, vous pouvez donc les négocier, au même titre que les modalités de remboursement ou les frais de remboursement anticipé !

En fonction de votre profil emprunteur, la banque se montrera plus ou moins compréhensive. Sachez que deux éléments peuvent jouer en votre faveur : la simplicité et la qualité de votre dossier.

Concrètement, si vous faites partie des dossiers dits « faciles », vous aurez une marge de manœuvre plus importante pour négocier. C’est le cas notamment si :

• Vous êtes en couple ;
• Vous êtes en CDI ;
• Vous avez au moins 15% d’apport ;
• Votre historique bancaire est équilibré ;
• Vous avez un faible taux d’endettement (moins de 33%).

Globalement, ces éléments rassurent les banques ! Les emprunteurs ayant de solides garanties sont donc considérés comme des profils « faciles ».

La domiciliation de vos comptes épargne dans la banque prêteuse ou bien la souscription d’une assurance habitation auprès de celle-ci pourraient également faciliter la négociation.

Si ou êtes dans ce cas, vous pourrez demander une réduction voire une suppression des frais de dossier. Notez qu’à certaines périodes de l’année, les banques proposent d’elles-mêmes la suppression de ces frais.

A l’inverse, dans certaines situations, votre dossier peut être considéré comme plus “complexe” à traiter : si vous êtes chef d’entreprise ou en CDD, si vous n’avez pas d’apport, ou encore si vous achetez en société (SCI)... Dans ce cas, le conseiller pourrait refuser la négociation des frais de dossier en estimant que le traitement de votre projet lui prendra plus de temps.

Là encore, le niveau de difficulté de traitement d’un dossier reste un critère subjectif. En fonction des banques, et du profil emprunteur qu’elles ciblent, la prise en charge de votre dossier sera jugée comme plus ou moins difficile.

Dans tous les cas, pour faciliter la négociation des frais de dossier, vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier. Dans ce cas, vous ne devrez rien à la banque mais vous rémunérez directement ce professionnel. Un autre avantage sera que, grâce au courtier en prêt immobilier, vous pourrez obtenir de meilleures conditions et faire des économies.

Chez Bouygues Immobilier, nous avons établi des partenariats avec La Centrale de Financement et MonEmprunt.com, deux courtiers en prêts immobiliers, pour vous accompagner au mieux dans votre projet immobilier.

Vous l’avez compris, les frais de dossier font partie intégrante des dépenses liées à votre crédit immobilier. La bonne nouvelle c’est qu’en fonction de votre profil, vous pouvez les négocier voire les faire supprimer ! N’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier pour optimiser vos chances.