La caution d'un prêt immobilier

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, les banques imposent d’opter pour une garantie de prêt immobilier. Un moyen pour elles de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur, c’est-à-dire en cas de non-paiement des mensualités. Ce dispositif complète l’assurance emprunteur qui intervient en cas d’accident de la vie qui vous empêcherait de rembourser vos dettes.

La caution de prêt immobilier est une des garanties que vous pouvez choisir. Elle permet de garantir le versement par un tiers des sommes dues à la banque, dans le cas où le débiteur ne pourrait plus assurer les remboursements.

La caution de prêt immobilier, appelée aussi caution bancaire ou cautionnement, repose sur le principe de la mutualisation des risques (grâce à un fonctionnement basé sur un fonds de garantie) , et sur l’analyse du dossier de l’emprunteur. Ainsi, toutes les demandes ne sont pas systématiquement acceptées. Les organismes de caution examinent la solvabilité du débiteur pour sélectionner les dossiers. Des critères comme l’endettement, le montant des apports personnels, les revenus, ont un poids important.

En cas d’échéance impayée par un emprunteur, la banque se retourne vers l’organisme de caution. Celui-ci se substitue alors au débiteur en payant les mensualités à sa place. Pour obtenir à son tour le remboursement, la société de caution pourra alors opter pour un recours à l’amiable avec le débiteur (délais de paiement, par exemple), ou pour un recours judiciaire (saisie du bien, hypothèque judiciaire pour provoquer la vente du bien…).

Lorsque le cautionnement est accordé, la mise en place se formalise via un contrat écrit qui lie les 3 acteurs : le créancier (la banque), le débiteur (vous, en tant qu’emprunteur) et la caution (l’organisme de cautionnement ou une personne physique). Le document reprend le montant de la dette, les conditions du crédit et les engagements de l’emprunteur. Il n’est pas nécessaire de le signer devant notaire.

L’organisme de cautionnement est donc l’établissement financier qui se porte garant de l’emprunteur auprès de la banque. Ces organismes ont parfois été créés par les banques elles-mêmes, afin de réduire les frais de garanties pour les particuliers. Généralement, c’est la banque qui vous finance qui choisit l’organisme de caution. Il est possible d’opter pour un autre organisme que celui proposé par votre banque, mais il faudra alors que celui-ci soit agréé auprès d’elle.

On retrouve différents organismes de cautionnement :

• Le Crédit Logement, le leader ;
• La caution SACCEF pour les Caisses d'Épargne ;
• CAMCA, organisme interne au Crédit Agricole ;
• CMH pour le Crédit Mutuel ;
• SOCAMI pour les Banques Populaires ;
• CNP Caution ;
• …

Si vous êtes fonctionnaire ou assimilé fonctionnaire, des organismes dédiés existent. Ils ouvrent droit à des taux et des conditions privilégiés. La CASDEN est accessible aux fonctionnaires et la GMPA est destinée aux militaires.

Contrairement à la caution de prêt immobilier classique, le cautionnement solidaire consiste à faire appel à une personne physique pour se porter garant de l’emprunter, à la place de l’organisme de cautionnement. L’obligation reste la même pour la caution : se substituer au débiteur en cas de défaut de remboursement du crédit. L’engagement est donc possible uniquement si les garants apportent eux-mêmes des garanties suffisantes.

La mise en place se fait également par contrat, soit devant notaire, soit grâce à un acte sous seing privé.

La caution de prêt immobilier s’avère une solution moins onéreuse que de recourir à l’hypothèque ou au PPD (privilège de prêteurs de deniers), notamment parce qu’elle ne nécessite pas d’intervention notariale.

Les frais liés au cautionnement comprennent :

• La commission versée à l’organisme : calculée soit en montant forfaitaire, soit en pourcentage du montant emprunté ;
• Le versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) : le coût varie en fonction du montant emprunté.

Il faut savoir que ces frais peuvent varier fortement d’un organisme à l’autre. Certains proposent des formules avantageuses pour les plus jeunes. La restitution d'une partie des sommes versées au FMG représente un argument lourd. À la fin du prêt ou en cas de remboursement anticipé annulant les différentes échéances, les parts restituées sont hétérogènes selon les sociétés.

Passer par un organisme de caution offre surtout des avantages tarifaires, par rapport aux autres garanties, notamment l’hypothèque ou le PPD.

La mise en place d’une caution de prêt immobilier est une formule plus souple et ne nécessite aucune procédure administrative. L’acte notarié n’est pas nécessaire. Il n’y a pas de frais d’enregistrement, de taxe de publicité foncière. En cas de remboursement anticipé, il n’y a pas non plus de frais de mainlevée.

Enfin, au terme du prêt ou en cas de remboursement anticipé, une partie des sommes engagées auprès du Fonds Mutuel de Garantie peut être restituée.

Grâce à son mode de fonctionnement souple et plus économique, la caution de prêt immobilier est de plus en plus souvent choisie par les Français pour garantir leur crédit auprès des banques. Ce sont les organismes de cautionnement qui se portent garants en cas de défaut de paiement. Ils sont plusieurs sur le marché. Renseignez-vous auprès de votre banque, elle vous proposera ceux qu’elle a agréés.