Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

En droit français, l’hypothèque est une sûreté réelle constituée sur un bien immobilier. Elle fait intervenir deux acteurs : d’une part, le débiteur ou l’emprunteur qui doit garantir sa capacité à rembourser ses dettes ; de l’autre, le créancier, c’est-à-dire la banque.

Avec l’hypothèque, la garantie du crédit est prise sur le bien immobilier lui-même. Si vous deviez cesser de payer vos mensualités, la banque se garde le droit de saisir le logement, pour être remboursée de sa créance. Si vous n’honorez pas vos échéances, un huissier entrera en contact avec vous, tout d’abord pour vous proposer un étalement de la dette. Si vous ne payez toujours pas, le bien sera vendu aux enchères.

En général, l’hypothèque garantit un emprunt immobilier, mais elle peut aussi concerner les prêts personnels.

L’hypothèque est dite conventionnelle lorsqu’elle est consentie de plein gré par l’emprunteur auprès de l’établissement qui accorde le crédit.

Elle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique, et doit donc être signée devant un notaire. Le document officiel doit comporter une description détaillée du bien hypothéqué, l’identité des parties du contrat ainsi que les clauses qui doivent être respectées par les personnes concernées. Il mentionne aussi le montant de la créance garantie.

Le notaire demande ensuite une inscription au service de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) du lieu où se situe le bien immobilier.

L’hypothèque vous permet de conserver votre bien immobilier et n’a aucune conséquence sur vos privilèges de propriétaire : vous pouvez occuper le logement, le louer, ou y réaliser des travaux.

L’hypothèque a la même durée que le crédit et reste donc valable pendant toute la durée de celui-ci, mais l’inscription ne peut pas excéder 50 ans. Elle prend fin automatiquement, sans frais ni formalité particulière, un an après le paiement de la dernière échéance du crédit.

Si vous souhaitez vendre votre bien avant le terme du crédit, c’est possible. Il faut alors obtenir une levée d’hypothèque, c’est-à-dire la supprimer avant l’échéance initialement prévue. Cette formalité peut également être demandée en cas de remboursement anticipé de l’emprunt ou rachat par un autre établissement bancaire.

Une mainlevée est un acte juridique qui met fin à la situation et qui doit, elle aussi, se formaliser auprès d’un notaire. C’est la démarche par laquelle l'emprunteur fait lever l'hypothèque sur son bien, avec l'autorisation du créancier. Un accord commun entre les deux parties est indispensable. Cette démarche nécessite un passage chez le notaire et, de ce fait, engendre des frais. Afin de ne pas avoir de mauvaise surprise, il est nécessaire d’en faire une estimation.

Le coût d’une hypothèque est estimé à environ 1,5 % à 2 % du capital emprunté. Les frais comprennent :

• les frais d’inscription au service de la publicité foncière : leur coût représente en moyenne 0,715 % du coût total du prêt ;
• la rémunération TTC du notaire : compte pour un quart à un tiers des frais d’hypothèque;
• la contribution de sécurité immobilière (ancienne rémunération du conservateur des hypothèques) ;
• les frais de formalités et débours.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 €, le coût de la garantie hypothécaire est estimé à environ 2 660 €.

Lorsque l’hypothèque est levée, en tant qu’emprunteur, vous devez également vous acquitter des frais de mainlevée. Ces frais sont calculés sur le montant du prêt consenti au départ ; ils représentent entre 0,7 % et 0,8 % de ce montant.

L’hypothèque offre de nombreux avantages pour l’emprunteur. Tout d’abord, elle facilite l’obtention du prêt. Elle apporte une garantie et rassure le prêteur.

L’hypothèque donne aussi la possibilité d’emprunter sur une longue durée (jusqu’à 30 ans) et pour des sommes plus élevées. Ainsi, elle représente parfois une solution efficace pour adapter un projet immobilier à vos besoins.

Enfin, l’hypothèque sert à garantir toute sorte d’achat immobilier, du neuf à l’ancien.

Toutefois, l’hypothèque est déconseillée pour des emprunts de faibles montants pour plusieurs raisons :

• l’opération est coûteuse, et la mainlevée de l'hypothèque occasionne des frais additionnels ;
• les formalités administratives sont lourdes.

L’hypothèque est donc une solution pour garantir votre crédit auprès de la banque. Elle lui assure une protection dans le cas où vous deviez cesser de payer vos mensualités. Pour connaître les frais liés à cette démarche, renseignez-vous auprès de votre établissement bancaire.