Hypothèque ou caution : que choisir ?

Le principe de caution est de faire appel à un tiers pour garantir le remboursement de l’emprunt immobilier. Qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’un organisme, le cautionnaire s’engage à verser le capital restant dû en cas de défaut de paiement.

Il existe plusieurs types de caution :

• La caution « solidaire » : elle engage un proche de l’emprunteur, ami ou parent. Souvent considéré comme insuffisant par la banque, ce dispositif est peu utilisé par les banques. Il reste néanmoins envisageable si le cautionnaire apporte des garanties suffisantes, notamment en étant propriétaire de son logement.
• Les sociétés de cautionnement mutuel : en contrepartie d'une cotisation, cet organisme paie vos échéances. Basés sur un fonds de garantie mutualisé, ces établissements couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain, ou la réalisation de travaux.
• La caution « mutuelle fonctionnaire » : réservée aux fonctionnaires adhérents à une mutuelle de la fonction publique, elle permet de bénéficier de cette caution gratuitement, dans la plupart des cas.

Les modalités financières de la caution varient d’un organisme à l’autre, selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Ce dispositif, qui fait partie des garanties prêt immobilier dites « réelles », repose sur vos biens ou droits immobiliers.

Le principe de fonctionnement de l’hypothèque est le suivant : en cas de défaut de paiement de votre part, la banque peut saisir votre logement et le revendre aux enchères. Elle utilisera alors le capital généré par la vente pour se rembourser à la hauteur du préjudice subi. Dans les faits, votre organisme prêteur privilégiera la discussion et les solutions amiables avant d’arriver à cette solution ultime.

Pour définir le meilleur choix possible entre l’hypothèque et la caution, n’hésitez pas à étudier plusieurs paramètres comme le coût, la durée et la flexibilité de chaque garantie.

Le montant de l’hypothèque, défini par le notaire, représente environ 2 % du prêt garanti. Ces frais comprennent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, la TVA (20 %), et les frais de formalité. En cas de remboursement anticipé de votre crédit ou de la revente du bien, vous pouvez demander une levée d’hypothèque. Ce processus comporte des frais : vous serez redevable de frais de mainlevée, compris entre 0,7 et 0,8% du montant de l’emprunt.

Le coût de la caution est, quant à lui, souvent moins élevé que celui de l’hypothèque. Les frais comprennent :

• Le versement d’une Commission de Caution (entre 150 et 600€) ;
• Et une participation au Fond Mutuel de Garantie (FMG) : environ 0,8% du capital emprunté + un forfait d’environ 200€.

L’avantage avec la caution ? Vous pourrez récupérer jusqu’à 75% de votre contribution au FMG. À l’inverse de l’hypothèque, la caution n’engendre ni de frais notariés ni de frais de mainlevée, en cas de revente de votre bien immobilier avant la fin du prêt.

L’hypothèque a la même durée de vie que le crédit immobilier. Cependant, elle reste inscrite aux services de la publicité foncière un an après la fin du prêt.

La durée d’une hypothèque ne peut dépasser 50 ans, mais ce maximum est assez théorique dans la mesure où la durée de remboursement d’un emprunt dépasse rarement 30 ans.

Concernant la caution, la durée maximum est fixée à 30 ans, sauf pour les travaux et l'achat terrain. Dans ce cas, elle ne peut excéder 20 ans.

Le cautionnement est une garantie généralement très appréciée des emprunteurs. Elle représente un mode de garantie souple, et plus flexible que la garantie hypothécaire. Si vous vous retrouvez en difficulté financière, c’est le cautionnaire qui prend en charge le dossier auprès de la banque, vous épargnant ainsi les démarches administratives.

Avec la caution, vous aurez également plus de facilités à trouver des issues amiables, comme le rééchelonnement de vos dettes.

Le choix pour l’hypothèque ou la caution dépend également de votre profil. Par exemple, même si la caution est très répandue, elle n’est pas systématiquement attribuée comme garantie. La banque va d’abord étudier votre profil, celui du cautionnaire puis statuer sur votre demande.

Votre projet immobilier, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf ou l’ancien, va également influer sur le mode de garantie.

Votre situation personnelle, matérielle et financière, ainsi que votre âge, et votre projet, seront déterminants dans le choix de votre garantie prêt immobilier.

Vous pouvez avoir recours à la garantie hypothécaire lorsque le bien immobilier n’est pas destiné à la revente. Ce mode de garantie est donc idéal si votre profil correspond à celui d’une famille, de conjoints ou d’un couple de retraités souhaitant s’installer sur la durée. En effet, si vous savez en amont que votre achat n’est pas voué à la revente, l’hypothèque devient intéressante, car vous n’aurez pas à payer de frais de mainlevée.

Par ailleurs, plus la banque estime que votre dossier est à risque (crédit immobilier sans apport, CDD, etc.), plus elle envisagera l’hypothèque comme mode de garantie. En effet, le caractère tangible de votre logement est un élément rassurant pour la banque.Par exemple, l’hypothèque est souvent proposée aux travailleurs indépendants.

Comme la caution n’est pas reliée au bien immobilier à proprement dit, elle ne nécessite aucun passage chez le notaire, ou de publications. Elle sera donc plus rapide et facile à mettre en place.

Vous pourrez également choisir la caution dans le cas où vous prévoyez un remboursement anticipé du bien. En effet, la caution est idéale puisqu’elle n’implique pas de frais de mainlevée. C’est le cas, par exemple, d’un jeune célibataire achetant son bien immobilier avec l’objectif de le revendre lorsqu’il fondera une famille. Ou bien d’une personne active et mobile, amenée à se déplacer régulièrement dans le cadre de son activité.

Entre la caution et l’hypothèque, vous avez encore du mal à faire votre choix ? Prenez le temps de bien comparer ces deux garanties selon votre projet immobilier. Renseignez-vous également auprès de votre conseiller bancaire !