Tout sur les frais de garantie d'un prêt immobilier

Pour la réalisation d’un projet immobilier nécessitant le recours à un prêt immobilier, vous devez obligatoirement choisir, en tant qu’emprunteur, une garantie de prêt immobilier. Cette garantie correspond à une sécurité pour la banque et vous permet d’obtenir la confiance de la banque pour pouvoir concrétiser votre projet immobilier. En effet, en cas de défaillance dans le remboursement des échéances, l’établissement bancaire pourra l’utiliser pour se protéger.

Lors de la souscription de votre contrat de prêt immobilier, vous pouvez choisir entre trois types de garanties :

• La caution de prêt immobilier via un organisme de cautionnement ou une mutuelle ;
• L’hypothèque qui permet à la banque de saisir le bien et de le mettre en vente en cas de défaut de paiement ;
• Le privilège du prêteur de deniers (aussi appelé IPPD) qui fonctionne sur le même principe que l’hypothèque mais ne concerne que les biens achevés.

Le montant alloué à ce poste de dépense varie selon la somme empruntée pour votre achat immobilier ainsi que le type de garantie choisie.

• Des frais de notaire sont dus en cas de recours à une hypothèque ou au privilège du prêteur de deniers. La rédaction d’un acte notarié est indispensable pour le recours à ces garanties. Ces frais s’ajoutent à ceux à régler lors d’un achat immobilier puisqu’il s’agit de deux actes notariés différents.
• Le paiement d’une commission lorsque vous faites appel à une caution de prêt immobilier. Des organismes tels que Crédit Logement proposent de se porter caution pour votre projet.

L’hypothèque est réservée aux personnes qui possèdent un bien à mettre en garantie. En cas de défaut de paiement de ses remboursements de crédit immobilier, la banque a l’assurance de pouvoirpeut saisir le bien et de le faire vendre pour récupérer le montant prêté. Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe.

La caution de prêt immobilier constitue donc une solution pour les emprunteurs qui ne possèdent pas de bien à mettre en garantie et qui souhaitent présenter une garantie solide à la banque.

Au moment de choisir une garantie, vous devez vous pencher sur son coût mais aussi sur les formalités administratives à réaliser. L’hypothèque est considérée comme la garantie la plus coûteuse car elle correspond à 2 % du prix de l’achat immobilier. La différence entre l’hypothèque et la caution se situe au niveau des démarches puisque la caution ne demande pas d’acte notarié.

Le privilège de prêteur de deniers (IPPD) apparaît comme la solution la plus économique. Elle correspond à 0,8 % du montant emprunté auquel s’ajoute un forfait de 500 euros. Ce faible coût s’explique par le fait qu’il n’est pas nécessaire de suivre la procédure de publicité foncière pour une telle garantie.

Lorsque vous passez par un organisme de cautionnement tel que Crédit Logement, les frais de garantie sont calculés de la façon suivante :

• Une commission d’un montant compris entre 150 à 600 € selon les organismes afin de rémunérer l’organisme qui se porte caution ;
• Une contribution au fonds mutuel de garantie, variable selon le montant total du prêt immobilier.

Les frais de garantie sont à régler au moment de la signature de l’acte de vente. Ces sommes viennent s’ajouter au montant de l’acquisition du bien immobilier et des frais de notaire. Au moment de la signature d’un prêt immobilier, vous devez donc vous assurer de disposer de la somme complète pour régler le coût total de cette transaction frais inclus.

En tant qu’emprunteur, vVous pouvez utiliser votre apport personnel pour couvrir ces frais ou utiliser une partie du prêt immobilier consenti par la banque.

Comme pour toute composante du crédit immobilier, vous pouvez faire jouer la concurrence afin d’obtenir des offres de frais de garantie avantageuses. La marge de négociation reste toutefois limitée puisque les banques travaillent bien souvent avec des partenaires pour ces garanties de crédit.

De façon générale, la négociation des frais de garantie est limitée lorsque vous faites appel à un organisme de cautionnement. Le recours à une mutuelle permet de réduire les frais de ce type de garantie. Pour pouvoir utiliser ce type de caution, vous devez répondre aux critères exigeants de la mutuelle. Elle est notamment réservée aux personnes dont la durée d’adhésion à la mutuelle est supérieure à un an.

Du côté des hypothèques ou du privilège du prêteur de deniers, la négociation est limitée puisque ces garanties demandent de passer devant un notaire, ce qui implique des frais de notaire. Les frais de notaire étant réglementés, ils sont difficilement négociables.

Lorsque vous avez opté pour une caution via un organisme de cautionnement, vous pouvez obtenir un remboursement des frais de garantie. Cette possibilité n’existe que si vous n’avez connu aucune difficulté de remboursement pendant toute la durée du prêt.

Sachez que les organismes de cautionnement ne sont pas obligés de restituer ces frais de garantie. Lorsqu’ils choisissent de procéder à ce remboursement, seule une partie de ces frais est rendue à l’emprunteur. Elle est comprise entre 60 et 70 %.

Au-delà de ces garanties obligatoires, d’autres frais viennent s’additionner. Ensemble, ils constituent le coût total de votre emprunt :

• Le taux d’intérêt du crédit immobilier qui varie selon le montant du prêt, sa durée et la présence d’un apport personnel ;
• Les frais de dossier ;
• L’assurance emprunteur est bien souvent exigée par la banque pour couvrir des risques tels que l’invalidité ou le décès. Pour réduire ce coût, vous pouvez utiliser la délégation d’assurance.

Pour choisir la bonne garantie de prêt immobilier et limiter les frais d’acquisition de votre logement, vous pouvez simuler les différentes solutions. En fonction de votre profil, vous pourrez identifier la solution la plus économique et la plus adaptée à vos besoins.